政府從去年開始屢屢出拳,針對蠢蠢欲動的房地產市場以及房價做出「超前佈署」,包括央行信用管制(目標是打擊建商囤房風氣)、實價登錄2.0上路(目標讓房價更透明見陽光,市場更清晰)、以及在7月1日上路的房地合一稅2.0(目標讓投資客與炒房法人沒養5年房就賣出要付出「比較」慘痛的代價,由持有1年內出售課45%,延長至2年內出售都課45%,1.0版原本持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年者課35%),在在都是希望讓房地產市場健全一些,不要過熱,不要炒作,以免造成房價進一步推升。
【觀察市場面1:整體市場稍冷卻,但冷卻期不會長】
其實市場面第一手觀察,今年第一季結束,以自住市場熱絡的五股洲子洋重劃區及泰山十八甲重劃區為例,房價確實比去年上揚,而委售量持續在下降,這是因為房價明顯漲了,大家反而「惜售」。而在這種環境下仍要賣房的,許多是住了2~5年之內的「自住客」,並不是「投資客」。他們並不是因為發現晚賣就會被課更多的房地合一稅而「逃命、搶賣」,他們大多對於政府這項政策並不那麼清楚。他們賣房是因為這幾年政府施政穩定,他們生活收入改善了,想換大一點的房子(如1房變2房,2房換3房)、好一點的居住區域或學區(從五股泰山轉到蘆洲三重)而賣房。
如今確定7月1日房地合一稅新制上路,可能會阻卻一些未滿5年的「換屋族」驚覺稅加重不少而放慢腳步,畢竟舊房繼續住問題也不大,因此預期7月1日之後市場冷卻期有,但不會太長。因為外在經濟環境沒有變,包括疫情持續,全球台商仍齊聚台灣出不去,也不想出去,資金仍部份PARKING在房地產,因為房地產是保守的投資工具;台灣經濟預期今年比去年更好,全球經濟反彈性復甦;更重要的是,利率持續在低水平狀態,並不會改變。
【觀察市場面2:要賣房的7月1日之後還是會賣】
而要一定要賣房的,7月1日之後還是會賣房,只是如果獲利,政府課稅會多一些,自己少賺一些而已。比起更重要的居住區域,或是小孩換學區這種剛性需求,那都變成小錢,且是必要的稅捐,不正是向「漲價歸公」再靠攏一些嗎?
【觀察市場面3:會打到投資客多的區域】
真正會被房地合一稅2.0打到的,不是以自住為主的部分新北市區域,如五股、泰山等地,而可能是這幾年投資客炒作嚴重的區域,例如跟著「護國神山」台積電南下設廠而投資客也搭高鐵成群南下的台南善化與南科周邊,這些區域的房地產市場可能會因此冷卻一段時日。
當然,市場上也會有原本在2016年以後買房,剛好今年打算換屋的民眾,精打細算下,若7月以後賣房反而稅率上吃大虧的話,乾脆提早幾個月把房子拿到市場賣,加入「逃命潮」。因此從現在到6月(6月之後賣屋,尋找買方或是成交之後的手續會來不及了),一波逃命潮反而會讓台灣房地產市場交易更熱。
此外,會不會有「房市逃命潮」出現?也是要看區域。因為房地合一稅要課到也是要看是否有獲利,所以近年來房價紋風不動或是房價ㄍㄧㄥ在哪裡甚至下跌的區域,就算投資客多,也不會誕生「逃命潮」,因為還沒有獲利,投資客就不會變「短賣族」。像台南善化地區真的漲很多,可能才會誕生「逃命潮」。
【觀察市場面4:房價不會下跌】
至於大家關心的房價,會因為新政策而下跌嗎?當然是不會的。畢竟低利率是房價最好的支撐。期望政府把房價打下來實現居住正義的民眾,是誤會了政府這一連串措施的真正目的,不是打房價,而是「健全房地產市場」較為正確。
「莫等待,莫依賴,勝利絕不會天上掉下來!」是大家當兵時耳熟能詳的軍歌。換做房地產市場的觀察也一樣:「莫等待,莫依賴,房價絕不會天上掉下來!」為什麼?因為低利率才是房價的關鍵!利率不升,房價不死!
【觀察政策面:將賣方引導到社宅變房東】
對照政府實施房地合一2.0,卻沒有要徵囤房稅的打算(所以囤房OK囉?!)。再搭配觀察行政院會8日通過內政部提出《住宅法》修正案,讓參與社宅包租代管所有權人(就是房東),每屋每月租金收入免稅額度,由1萬元調高為1萬5,000元,顯示政府劃了一條運河,把原本要把房子丟到市場賣的賣方,怕被課到高額的房地合一稅,就先不賣房轉成先租出去,政府用提高免稅額度將他們引導到社宅租屋市場變包租公,變成社會住宅包租代管的「協力廠商」,成為支持小英政府8年20萬戶社會住宅的生力軍,既降低空屋率,也不要他們變成投資客,讓他們華麗轉身,成為社宅房東,一舉數得。而且時間環環相扣哩!社會住宅包租代管第3期計畫將在5月開跑。你看,政府是不是很有步驟與節奏?
所以在政府的精心布局下,投資客或炒作房地產法人的棋越來越難下,自住客沒影響,房價也穩住,不再受投資客干擾下亂飆,正牌的賣家但不是投資客的又被引導到轉當社宅房東。只能說,政府做莊,這次手法是多層次,很細膩,用心良苦。
【李政哲小檔案】
★現職:住商五泰房屋執行長
★專長:不動產經紀、房屋銷售,在房仲業資歷24年
★學歷:萬能工專
★經歷:新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長
(房產網)