正業地政士聯合事務所所長鄭文在。(葉思含攝)
正業地政士聯合事務所所長鄭文在。(葉思含攝)

就不動產的成交市場而言,有的行業是以總價計算收費,例如:仲介公司、履保建經公司,成交總價越高收費越多,仲介公司服務費如果以6%計算,每筆1000萬元整的成交案件,最高有60萬元的傭收,讓人看了好羨慕。但是,有一些是以次計費,也就是成交金額的多寡,與成交總價無關,例如:地政士的過戶登記手續費,買賣總價1億元和100萬元並沒有任何差別。

好事發生了!有一筆約1000坪的持分共有土地,因為共有人眾多,買方無法一次取得,買主只好分進合擊,一個一個地主慢慢收購。賣方在該筆土地持分1/5,約200坪,按照常理,一次性的買賣如果每坪20萬元計算,賣方約可獲得4000萬元價金,但是簽約當天才發現賣方沒有一次出售200坪,而是只出售持份1/50,約20坪,合約總價400萬元整,簽約當時心中竊喜,遇到了好客戶這樣大概可以分10次辦理,代書費前景可觀,真是貴客臨門。

哪知,其實遇到了高手。因為共有土地的出售,其他共有人有優先購買權,所以買賣契約成立後必須通知他共有人是否要以「同一價格,同一條件」優先承購,「他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者,其優先購買權視為放棄。」所以,在買賣契約成立後,賣方很快的以存證信函通知其他4位共有人,是否主張優先購買權,一轉眼15日過去了,共有人並沒有主張優先承購,所以,案件很快的完成了登記,順利過戶到買方名下。

當正在心中竊喜該案件可以再辦9次時,買方在取得所有權狀的隔日,又與賣方相約在事務所簽約,但是,這次不是再買20坪了(持分1/50)而是一次性的把剩下的180坪一次登記完成(持分9/50),屆時我恍然大悟,原來買賣雙方第一次的持分1/50買賣,是為了防止其他共有人主張優先購買權的防禦工事,當買方第一次順利買到20坪,也成為共有人時,不再有「優先購買權」的困擾,買方自然可以大大方方登堂入室全部承購。

高手在民間!您的共有土地出售有類似的困擾嗎?「忍一時風平浪靜,退一步海闊天空」是共有土地出售的參考準則,雖然,只收到2次的手續費,沒有賺到10次過戶的地政士費用,但也上了一堂寶貴的課。

【鄭文在小檔案】

★現職:正業地政士聯合事務所所長鄭文在

★學歷:淡江大學企管系

★經歷:新北市地政士公會公共關係主委、正業建經有限公司負責人

★證照:不動產經紀人、地政士

★專長:不動產稅法、不動產登記

(房產網)

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