全球居不動產總監陳炳辰。(全球居不動產提供)
全球居不動產總監陳炳辰。(全球居不動產提供)

出於市場游資偏多,利率過低,又沒有好的投資標的,反彰顯不動產的穩健與實用特性,今年房市出乎意料未受疫情影響,維持持穩回溫基調,本處積極的銀行房貸業務,看準低利、熱錢多,搶搭放貸熱潮,加碼各項房貸優惠專案,不過概算下來仍是羊毛出在羊身上的情況。

首先,這些方案實際上還是有條件限制,比方說購置房產的位置,若不屬於鄰近捷運站點,有時候就會遭拒;而物件面積如果太小,像是套房產品,也常不適用優惠貸款方案,另外如工業宅這類特殊產品,或是屋齡太老、賣相不佳等狀況,亦會有被銀行打槍的風險。此外,申辦人的年齡、工作與銀行往來的信用良窳等,也會影響銀行在信用上的給分,而方案越優惠,審核上亦會趨於嚴格,這零零總總的核貸與否因素,都在於申貸人如果繳不出貸款,房產是否會讓銀行有損失風險,動輒百萬、千萬的放款,銀行端圖獲利之虞,自然也會相對謹慎。

而試算各方案總共要付出的金額,以市場上具備亮點的兩方案來說,一為貸款可達9成的優惠,以貸款1000萬來估算,可買到近1200萬的房產,比起眼下都要3成自備款,得存到近400萬才可能入手,可說讓購屋夢想短時間就成真!而還款期限為20年,若用年利率1.36%計算,也因還款期比主流的30年短,讓總支付金額最少,約在1143萬。

但得注意的是,每個月需還高達近5萬元的房貸,等於要超過10萬以上的月薪收入,才能讓房貸支出壓低在所得的1/2~1/3,以顧及生活品質,其實並不符合目前低薪、高物價年代的潮流。

各方案房貸比較
各方案房貸比較

至於階段式房貸還款方案,簡單來說就是拉長寬限期,同樣以前述貸款金額1000萬、年利率1.36%來說,貸款增為30年,該狀況在10年後也是面臨每月繳款金額衝高,需繳交40,692元的房貸,將是相當有感的倍增還款壓力,考量物價狂漲而薪資不漲的態勢,有意使用該方案的民眾同樣得衡量,是否有把握在10年後賺取每月近10萬的薪資,以兼顧生活品質,否則斷頭的危險機率大增。

另外,以同一條件計算,還完整30年的貸款,階段式方案比起一般本金利息攤還方案多繳了33.8萬,也比寬限期2年多繳22萬,雖然等於1年多繳約1萬多元,還是有點溫水煮青蛙的意味,已經不斷繳給銀行利息的民眾是否不計較,得視個人價值觀而定。

不過以房地和一稅閉鎖6年的限制來看,階段式方案8年內每月平均只需繳1萬多元的房貸,確實有利房產投資客群進場。

至於因低利房貸有轉貸想法的民眾,眼下銀行對於轉貸業務搶件也搶得兇,感到資金運用吃緊的民眾,可改以一些壽險、新興,以及規模較小的銀行轉貸,但如果是近幾年已在低利環境下貸款的民眾,轉貸其實佔不了多少便宜,還得額外支出手續費用,時間與金錢成本相形賠了夫人又折兵。

另也建議,若非投資大筆金錢的理財專家,不論房貸利率高低,還是提早將房貸還清為上,這並不單純是無債一身輕的心理狀態,而是在於當初買房好不容易議下來的1~2成價格,在與銀行長期借貸下,等於又把這些錢繳給銀行當利息,特別是省吃儉用的獨立購屋族群,一來一往到底為誰辛苦為誰忙?事實上早有不少購屋族是存到一定積蓄就先提前還部分款項,早早與銀行兩清,亦是民眾房貸行為時另一參考角度。

【陳炳辰小檔案】

★現職:全球居不動產情報室總監

★專長:不動產市場分析

★經歷:台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理

(房產網)

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