全球居不動產總監陳炳辰。(全球居不動產提供)
全球居不動產總監陳炳辰。(全球居不動產提供)

交通機能一向是決定區域房市成敗指標,居住地點能便利的與工作地點、商業熱區結合,購置房產自然順理成章,而台北捷運開發早且完整,捷運概念對區域房市發展來說已顯疲乏,高雄捷運則因站點與市區遠,不比在地長期依賴的汽機車來的方便,也讓捷運機能大打折扣,相對之下依賴台北市泛溢出商業行為與居住效益的新北市,與台北市共伴發展,大眾通勤工具依賴度高,有效地讓捷運串聯起幅員遼闊的不同區塊。

淡水區雖屬邊陲,出於通商港口歷史而發展一定程度的居住環境,因應淡海新市鎮開發,本有意讓捷運淡水線延伸站點至淡海新市鎮,之後改決議以輕軌取代,行政院2013年核定淡海輕軌綜合規畫報告,分為二期興建,第一期為綠山線紅樹林站至崁頂站,於2018年通車營運,同屬第一期的藍海線從淡水漁人碼頭站至台北海洋大學站,也將在2020年啟用,至於第二期藍海線淡水站至淡水漁人碼頭站,規劃在2024年完工。

近兩年藍海線第一期各站點平均房價
近兩年藍海線第一期各站點平均房價

回顧過往捷運機能概念房市多在開通前發酵,觀察年底將通車的藍海線三站點,以及與綠山線交會的濱海沙崙站,以濱海沙崙站的周邊平均房價最高,今年已來到每坪23.1萬,漲幅上則以沙崙站周邊為多,幅度有12.7%,至於漁人碼頭站則是四站中唯一走跌站點,小跌3.2%,但實際均價也維持在18萬。

濱海沙崙站與台北海洋大學站,雖屬輕軌較尾端的站點,但具備山海風光,開發出許多新案,如濱海沙崙站台北灣系列、宏盛系列等,單價均從二字頭起跳;台北海洋大學站則有指標案「海上皇宮」,為海景第一排,單價在三字頭,都拉高了區域行情,此處又可倚靠鄰近家樂福商圈作為採買機能,兼具悠閒純住風格、生活便利性,未來還有雙輕軌站點交會,而交會站點本多能匯聚人氣,形成區域房市熱潮指標,令此區塊發展可期。

沙崙生活圈亦因藍海線再起飛,帶動起房價相對為低的沙崙站周邊,事實上此處的住宅區介於沙崙站與漁人碼頭站之間,對照兩站的房價數據表現,目前的單價行情正是在18萬左右,再由沙崙站附近房價起漲態勢,可看出推案方向從漁人碼頭往開發空間大的沙崙,該區塊在淡水區發展早,加上由於觀光產業發達,生活機能無虞,在大台北單價一字頭區塊來說,此處CP值不錯,對於首購族群有吸引力,甚至有淡水幾所大學的租屋市場投資效益,自住、投資都好入手,具蹲低跳高之姿。

值得注意的是,除了輕軌外,兩重要交通建設—淡江大橋、淡北道路—將帶動前述淡海新市鎮與沙崙生活圈發展,前者預計2024年完工,連接淡水至八里,讓原本就因地緣性帶動,使八里民眾對沙崙房市青睞的情況更趨明顯,而淡江大橋八里端可銜接台64線往新北市區,比現況節省約半小時車程;台61線則往西部沿海縣市,大橋通車後又能分散關渡大橋車流,圓滿淡水與大台北生活圈的共榮狀態。

淡北道路方面,規劃從淡金路與中正東路交叉口為起點,北市大度路與立德路口東側為終點,沿台2線、捷運淡水線以及淡水河右岸增闢道路,走淡北道路進台北市區,尖峰時段可少10到15分鐘車程,預計2023年完工,不再受長途塞車之苦的淡水,備受當地房市買盤期待。

交通狀態改善,配合如家樂福、美麗新廣場商場進駐,加上淡海新市鎮入住人口逐步提升,房價仍屬親民,在房市穩定回溫的當下,更彰顯抗跌增值潛力高的絕佳CP值特性。

【陳炳辰小檔案】

★現職:全球居不動產情報室總監

★專長:不動產市場分析

★經歷:台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理

(房產網)

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