一處大樓住宅社區發生漏水糾紛，一名屋主買下22樓房屋後，尚未正式入住便接連遭遇2次漏水，裝潢工程因此一再停擺，屋主主張房屋無法使用、價值減損及精神受創，向建商、樓上屋主及社區管委會求償，兩次合計請求金額高達1564萬餘元。
第一次漏水 公共雨水管破損成關鍵
判決書指出，男子阿澤（化名）於民國113年發現自家22樓房屋走道上方樓板隔層嚴重漏水，認為是樓上23樓房屋積水滲漏所致，並向建商、樓上屋主及管委會求償。
法院委託鑑定後發現，第一次漏水實際原因是頂樓公共雨水排水管45度角銜接處滲漏，雨水沿管壁流至管道間，蓄積後再向下滲漏至阿澤住家。管委會後續更換水管管套，漏水狀況即獲改善，鑑定人員檢測後也確認已無滲漏。
法院認為，社區公共雨水管屬共用部分，管委會依法負有修繕、管理及維護義務，對公共管線因時間經過可能老化、破損，應具有預見可能性，卻未定期檢查、更換，直到漏水發生後才處理，顯然未盡善良管理人注意義務，因此須對第一次漏水造成的損害負責。
不過，法院也認定建商早在107年，就已將社區公共設施移交管委會管理，且原告沒有證據證明建商在設計或施工上存在瑕疵，因此建商不用負責；第一次漏水發生時，樓上屋主也尚未入住，原告同樣無法證明其有何侵權行為。
第二次漏水 樓上管線、防水層出問題
沒想到第一次漏水處理後，114年又發生第二次漏水。阿澤準備重新裝潢時，發現房間天花板出現新的長條狀漏水痕跡，地面甚至出現積水，只好再度停工。防水工程技術單位鑑定後，進行冷給水管加壓、浴室積水及排水測試，發現樓上房屋冷給水管存在滲漏，淋浴間防水層也未具完整防水功能，排水系統則可能有破損、鬆脫或接合瑕疵。
鑑定認定，第二次漏水是冷給水管破損、防水層失效及排水系統問題共同或交互作用所致。雖然樓上屋主曾更換浴室臉盆排水管套管零件，自認漏水已經修好，但法院認為，鑑定指出仍可能存在其他漏水原因，且天花板仍有濕潤情形，不能認定侵害已經完全排除。
因此，法院依民法相關規定認定，樓上屋主身為房屋所有權人，對屋內水管、排水及防水設備負有維護責任，既無法證明自己已盡相當注意義務，就必須負起修繕責任。
求償1564萬餘元 幾乎全被打回票
阿澤原本主張，兩次漏水導致房屋延後使用，要求按每月26萬元租金行情及每月1萬7800元管理費計算損害，另主張房屋交易價值減損逾680萬元、裝潢工程價差117萬餘元，並請求40萬元精神慰撫金，兩次漏水合計求償1564萬餘元。
但法院認為，漏水範圍並未遍及全屋，第一次漏水在管委會修繕後即已排除，原告也沒有證明整間房屋因此完全無法裝修，更未證明有具體出租計畫，因此不能逕以租金行情計算「不能使用房屋」損害；管理費本來就是區分所有權人應負擔的費用，也不能列入漏水損害。
至於房屋價值減損，法院認為漏水屬可透過現代防水技術修復的瑕疵，與海砂屋、輻射屋或結構受損等難以回復的情況不同，若修繕完成並恢復正常使用，不能僅因「曾經漏水」就認定房屋永久產生交易價值減損。
至於精神慰撫金，法院指出，本案主要侵害的是房屋財產權，並非身體、健康、名譽、隱私等人格法益，原告又尚未實際入住該屋，因此即使因漏水感到焦慮、疲憊，也不符合民法請求精神慰撫金的要件。法院判決，樓上屋主應依鑑定報告所列修繕方式，將22樓房屋修復至「不漏水」狀態，其餘請求全部駁回。
(房產網)