日本都會青年逐漸改變對理想住宅的想像。過去最為重視的空間大小，如今不再是首要考量，取而代之的是交通便利性、生活機能與租金。同時，日本政府也悄悄調整沿用近半世紀的住宅政策，刪除「最低居住面積標準」，引發外界對未來居住品質的討論。
《朝日新聞》近日專題指出，東京市中心出現愈來愈多面積不到15平方公尺的「狹小公寓」。文中舉出文京區一處屋齡6年、距離地鐵站僅需10分鐘步行的公寓為例。其中一間套房約4.5坪，2024年簽約時月租6.5萬日圓（約新台幣1.3萬）。由於面積狹小，浴室並沒有日本人必備的浴缸，但附有IH爐、浴室乾燥系統與電子鎖等新型設備，文中稱「透過淺色裝潢與設計，實際感受並不如數字上狹窄」。
專攻小型住宅的開發商BLISS表示，小公寓的租客多為剛到東京求學或工作的青年，選擇此類住宅的主要原因並非空間，而是距離學校、公司較近，且便利商店、自助洗衣店等生活設施均位於步行範圍內。租客大約居住兩年後，就會隨著收入增加或結婚而搬離，不過房源釋出後很快就能找到下一位租客。
報導指出，新冠疫情期間曾一度改變市場趨勢。居家辦公普及後，不少人開始抱怨空間過小、隔音不足，選擇搬往郊區較寬敞的住宅。然而恢復辦公室上班後，市中心的小型住宅需求再次回升。
BLISS常務董事大澤松明坦言，疫情經驗顯示舒適居住仍需要一定空間，但在東京地價高昂的現況下，無論租客或房東都傾向做出更務實的選擇，「從房東角度來看，房間愈小，能切割出的戶數愈多，收益也愈高」。房租上漲也是推動這股趨勢的原因。根據房地產資訊公司At Home統計，今年4月東京23區單身公寓平均招租價格已連續23個月創下新高；大阪市則連續21個月刷新紀錄。
不僅租屋市場如此，新建住宅面積也出現縮水趨勢。房地產經濟研究所資料顯示，首都圈新建住宅的專有面積中位數已從2015年的71.21平方公尺降至2025年的68.70平方公尺。
住宅市場逐漸接受「小」的同時，日本政府也對政策做出重大調整。日本政府今年3月通過未來10年的住宅基本計畫，刪除1976年以來一直列入政策的「最低居住面積標準」。這項標準原本被定義為維持「健康且具文化水準生活」所不可或缺的最低住宅面積，其中單身者建議居住空間為25平方公尺。
國土交通省解釋，日本戰後長期以解決住宅不足為目標，之後逐漸從「增加供給量」轉向「提升住宅品質」。進入21世紀後，政府角色進一步轉向制定耐震、節能等住宅規範，而非直接介入市場供給。此次新計畫則象徵另一項轉變：面對人口持續減少與高齡化，政府希望透過活用中古屋與空屋，而非持續興建新住宅，建立讓不同家庭型態都能負擔住房的社會。
官方數據顯示，居住面積低於最低標準的家庭比例，已從1988年的9.5％下降至2023年的3.8％。國土交通省認為，這項標準誕生於大規模興建住宅的年代，已不完全符合當前政策方向，因此決定從基本計畫中刪除，但仍將持續監測市場是否出現過度狹小的住宅。
然而，部分專家對此表示憂心。日本住宅研究機構LIFULL HOME'S研究所長島原萬丈指出，政府長期將最低居住面積視為「必要不可或缺」的標準，如今僅以生活型態多元化為理由就撤除，令人不安。雖然相關標準並無法律拘束力，仍長年發揮象徵作用，避免市場過度追求獲利而興建過於狹小的住宅。島原指出，現行法律已對耐震性能、隔熱效果及節能標準設有最低門檻，但居住空間卻失去類似指引，可能讓市場誤以為政府默許住宅持續縮小。
他認為，政府應該解釋，什麼才是令和時代「無法以面積大小衡量的幸福住宅」。若政府逐步淡出住宅政策的價值引導角色，住宅市場未來就會更被市場機制主導。無論是租屋還是購屋，住房支出始終是人生最重要的支出之一，民眾除了考量價格與便利性之外，也應重新思考何謂真正的居住品質。
(房產網)