央行又打房了!這已經是從2020年12月以來的第七波信用管制。尤其央行又是在九二一前兩天宣布,因此這次的信用管制,形容是台灣房市的九二一大地震也不為過。
四年七次打房,前六次不能說沒有用,但是對於打房最主要的目的:健全房市、抑制房價不合理上漲而言,顯然六次的打房,房價是越打越高的。今年尤其加上新青安貸款的「推波助瀾」,讓買房與買台積電股票同步成為新全民運動,房價在民眾心中是更不可能跌了,反而助長了買氣,說今年爭先恐後蓋房買房也不為過。
以我們五泰房屋所服務的五股洲子洋重劃區為例,今年的建案就大幅增加。一條成泰路,許多經年紋風不動的工地,全都動工並且開賣,樣品屋裡裡外外,熱鬧的不了。說房事不熱、房價不漲,就是睜眼說瞎話。
如今央行怕房價過高,讓許多信用不佳的人也勉強買了房,未來可能形成次貸風暴,除了宣稱沒有「限貸令」其實第一線真的有「限貸令」、形成房貸荒之外,如今央行又推出更緊縮的第七波信用管制,主要就是讓買房者頭期款要準備的銀彈更多,每月還貸款的負擔也更重!就是如果要買房,還款壓力更大,民眾最好大到不敢買房!
這號稱史上最大的打房重拳的內容包括:
一、 自然人名下有房屋者,第1戶購屋貸款:從沒有限制,變成沒有寬限期。意味著一開始就要本利攤還,沒有只還利息的蜜月期。
二、 自然人名下有房屋者,第2戶購屋貸款:從特定地區的6成、無寬限期,限縮成全國5成,無寬限期。
三、 自然人名下有房屋者,第3戶以上購屋貸款:從貸4成無寬限期,限縮成3成無寬限期。
四、 建商餘屋貸款:由4成限縮為3成。
五、 公司法人購置住宅貸款:從4成無寬限期,限縮成3成無寬限期。
從以上的政策,可以看出精隨就是「緊縮再緊縮」!濃縮成八個字,就是:大的更大,緊的更緊。數字變得越來越小,6變5、4變3,民眾頭期款要準備更多,而且實施範圍變得更大。不論是在北台灣淡海買房,還是在南台灣鵝鑾鼻買房,貸款越來越困難,成數也越來越少,更可能貸都貸不到。
其實對於廣大的首購族與換屋族而言,打房並不需要擔心!因為這次的對象就不是首購族。政府打房從來沒有打過首購族,所以如果民眾是真正的首購,那麼寬限期與貸款成數仍然十分優惠。
如果是先買後賣的換屋族,銀行更有從112年6月就擬定的切結辦法,就是向銀行切結一年內會賣掉手中的第一個貸款戶,那麼先買的第二屋也會有不錯的貸款成數,不至於緊縮。
至於真正要買第二屋第三屋的實力派人士,央行才是墊高基準,未來買二房三房,可真得要評估評估自己口袋夠不夠深?不要一窩蜂搶買房,尤其是不要再盲從甚麼台積電設廠效應,因為房價可能從飆漲變成緩漲,甚至下跌都有可能。在房市投機可能不再像買賣股票那麼容易,除非是真的首購、真的是「新青安」,政府的房屋政策才會友善!否則都變成是要靠自己不是靠銀行的居多。
作為在新北市西區的房仲業者,其實我是樂於見到這樣的情況的,因為政策會打掉一些假性需求的買房人,留下真正有剛性需求的人,民眾糧草準備也就是還款計畫也要更充足才行,不能夠發生還不出來的情況,因為一出手就要準備多一到兩成的頭期款。以大台北地區房屋總價都是上千萬來說,就是要準備多個百來萬元才能買房,不能匆忙上路或提前上路。
這毋寧是好事,也能夠減少未來發生傾家蕩產也付不出來的悲劇!
對於家數比便利商店還多的房仲而言,將是一個大清洗的關鍵時刻。一些三年不開張、開張吃三年的房仲來說,原本根基就不穩定,這一波肯定會掛掉。能夠存活的,經過這次第七次打房的洗禮,勢必會活得更好,我們也不必擔心,因為適者生存。從SARS、金融海嘯、亞洲金融風暴、到全球新冠疫情,台灣房仲業經過的大風大浪多了。這次的第七波打房,房仲業已經麻木且心態上變得順其自然。充實自己的本質學能、服務好既有客戶、努力繼續做好開發、銷售、帶看、斡旋、簽約各個環節,才是最重要的。
為什麼?因為如果這一波號稱史上最重的央行打房奏效,房價趨於穩定,市場不再過熱、市場秩序井然,那麼對於台灣房市也是好事一樁。如果又是沒效、市場震盪之後大家又迎來房價續狂飆,那麼,央行肯定還會祭出第八波打房的,不是嗎?
所以「金龍海嘯」來襲,適者生存,就是這個道理。如果海嘯沒效,那麼就肯定還有下一波更大的「金龍海嘯」等著我們。
【李政哲小檔案】
★現職:住商五泰房屋執行長
★專長:不動產經紀、房屋銷售,在房仲業資歷超過20年
★學歷:萬能工專
★經歷:新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會副理事長、台灣無毒世界協會新北分會會長
(房產網)