台南市政府地政局2022年12月27日假國立台灣文學館辦理「台南市實價登錄大數據輔助區段地價平衡之研究(第二期)成果發表會」,發表內容主要為「建置台南市全市電腦大量估價模型」、「分析各行政區地價階層性」、「住宅價格指數」、「樓層別效用比」以及建置「台南市實價登錄數據分析平台」,本次發表會由台南市政府地政局陳淑美局長主持,會中與產官學各界就本次發表會展出內容進行心得分享及技術交流,各界寶貴的建議將作為地政局日後業務推行之方向。
為了台南市不動產相關市場的發展,市長黃偉哲指示地政局,公告土地現值與公告地價要合理調整,力求土地稅賦公平;也要對於不動產實價登錄加強檢查,確保不動產市場交易資訊透明化。
地政局長陳淑美表示,現行公告土地現值查估作業採「區段地價」方式辦理,該估價方式簡便迅速且符合成本效率,為更精進不同轄區之間地價區段的平衡,台南地政局創全國之先主動辦理實價登錄大數據分析的委託研究案,前第一期辦理台南市14個行政區電腦大量估價模型之研究與測試,本期(第二期)擴大建置全台南市的電腦大量估價模型,應用實價登錄制度累積之大數據資料,客觀分析檢視各地區間的地價差異,以協助各地所檢視各地區間公告土地現值與公告地價的平衡性,並編製台南市住宅價格指數,藉此有效掌握房價、地價變動趨勢。
為了將研究成果延伸至實際應用,本次更建置「台南市實價登錄數據分析平台」。其中,實價登錄交易價格檢核系統,可藉由系統自動篩選異常交易案件,供地所人員進行案件查核之參考,可有效縮短查核作業所需時間及人力。除此之外可藉由系統快速分析實價登錄特定時間、空間、建物型態、屋齡、使用分區之交易價、量資料,並產製視覺化的圖表,以供使用者了解當前不動產市場情形。
透過數據分析平台,本次研究更產製南市各行政區之樓層別效用比,可作為地價人員於年度地價調查過程中,計算拆分房屋及土地價格時之客觀參考資料。從台南市的資料發現,總樓高5樓之公寓其樓層愈高樓層別效用愈低,總樓高7到12樓之建物,各樓層別效用無明顯差異,反觀14樓以上之高層大樓有較明顯的樓層別效用差異,樓層愈高,樓層別效用愈高;次頂樓又高於頂樓,顯示台南人對住宅型態的偏好與過往已大不相同。
本次發表會為聽取產、官、學界不同面向意見,地政局特邀請屏東大學不動產經營學系黃名義副教授、崑山科技大學房地產開發與管理系柯伯煦助理教授、南市財稅局陳柏誠局長及南市不動產估價師公會吳國仕理事長等4位專精於電腦大量估價及不動產市場價格分析實務之專家學者,於成果發表會提供專業意見並進行與談,提供建議作為南市未來精進電腦大量估價之參考,俾讓南市於精進電腦大量估價之政策更臻成熟周延,本研究成果及創新事項亦獲得各專家學者一致肯定。
地政局期許未來能持續精進地價查估作業,以及維護不動產交易市場資訊透明且正確,將積極爭取預算繼續辦理電腦大量估價之研究,研議有關住宅價格指數之續行建置及發布,以及維護並精進各項自動化系統工具,促進未來相關地價精進作業之推動與執行。
(房產網)