台南房市之所以高漲與台南多處重劃區息息相關，台南市區內有不少重劃區的成熟發展，其中位於北區的鄭子寮重劃區也是榜上有名，鄭子寮重劃區最吸引人的地方除了綠覆率高以外，區內道路筆直寬敞，街區整齊，以低密度住宅設計，又有大型百貨進駐，整體居住空間感舒適，另外讓許多家長著迷的就是學區，特別是文元國小是台南知名的雙語學區，在重劃區和學區雙重加持下，帶動台南北區房市上漲。
一起來欣賞鄰近鄭子寮重劃區建案：陞發國際、洺遠開發『晴川』
晴川外觀圖
建案特色：
1. 明星學區：學區是文元國小、民德國中等，其中文元國小是台南雙語明星學區之一，對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項，基地距學區車程約10分內可到，方便家長接送。
2. 永久棟距：建案周圍大樓建築不多，多為透天或平房建築，整體採光通風表現不錯，部分中高樓層房型有機會可以欣賞到永久棟距河景景觀。
3. 地理位置：基地位於台南市北區西門路四段533巷路上，周圍環境為單純住宅區。生活機能方面，依賴鄭仔寮重劃區，車程10分內可到延平市場、全聯福利中心 、美式賣場等。交通部分，擁有北外環道路的優勢，往返南科約15分左右。休閒遊憩方面：步行約4分鐘可至成功公園及北成公園等。
晴川格局分析：
晴川一樓平面分析
● 基地面積782坪，屬於中型基地，基地為L型，社區三面臨路，分別為西門路四段533巷(15M路寬)、北成路38巷(12M路寬)、北成路80巷60弄(8M路寬)，周圍道路還算寬敞，面西門路四段533巷部分房型可以欣賞到河景和擁有永久棟距，社區大門由西門路四巷533巷進出，建案附近多為透天的建築，因此全棟中高樓房型採光通風佳。
● 建案旁邊有汽車修護廠房和空地，未來都有機會再推出建案。周遭環境生活為單純生活圈。
● 社區規劃有店面住宅大樓，為14F/B3電梯大樓，含1戶店面共113戶住家，戶數還算單純。
● 公設單純：接待大廳、會議室、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、信箱區、曬被區等，公設比34.9%，對比市場行情，還在合理範圍內。
● 社區有設計臨路植栽步道，社區臨路都有退縮，增加社區用路人的安全，另外規劃社區中庭花園，有效提升整體綠覆蓋率。
● 採用6米雙向車道口，其出入口為北成路80巷60弄。建案配置全坡道平面車位，平面車位115個車位，每戶一個機車位，車位比1：1.01，車位比佳，每戶都可以購買到車位。
晴川標準層分析
● 建案樓層戶數9戶併2電梯，電梯戶數比稍微不足，樓層戶數稍微多了一點，2部電梯可以直達地下室和頂樓，梯間有開窗，採光佳。
● 整棟規劃二房(24坪/黃色部分) 、三房(34、36坪/藍色部分)，適合首購族和換屋族選擇，使用明火設施。
● 建案不論是二房或三房都有雙面採光，無暗房且衛浴都有開窗。
● 二房為C/F/G房型，採用開放式廚房，可能會有油煙問題，全部都實牆，無需自行隔間，客廳採光通風好，臥室和衛浴都有開窗。兩房規劃單一陽台使用空間還可以接受。
● 三房為A/B/D/E/H/I房型，採用開放式廚房，但靠近工作陽台，油煙問題不大，三房全部都實牆，無需自行隔間，客廳採光通風好，臥室和衛浴都有開窗。三房只有一個工作陽台，使用空間稍微不足。
● 建案特別的地方在於管線都是走明管在外，雖然日後維修方便，但可能需要再花費一筆裝潢費用。
● 建材廚具：櫻花，衛浴：Cersanit，五金：Hansgrohe、studor吸氣閥等，綜觀屬於中階規格。
● 管理費：65/坪，車位：350/月，機車：100/月，還在可以接受的範圍內。
實價登錄分析：
晴川位在延平生活圈：
1. 延平生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在30.24萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在17.21萬左右，該區域以透天為主，今年新大樓建案成交價直線上漲從1字頭來到3字頭。
晴川：預售屋。 平均成交價32.43萬/坪。 近一年成交價32.43萬/坪。
西門大院：預售屋。 平均成交價36.27萬/坪。 近一年成交價36.27萬/坪。
斐麗：屋齡5年。 平均成交價17.4萬/坪。 近一年成交價24.83萬/坪。
2. 鄭子寮生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在34.79萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在27.21萬左右，該重劃區是台南知名重劃區，區內有明星學區加持交易量和成交價大幅成長。
遠雄新源邸：屋齡2年。 平均成交價24.04萬/坪。 近一年成交價33.14萬/坪。
文元及第公園樓：屋齡0年。 平均成交價24.18萬/坪。 近一年成交價30.43萬/坪。
文元及第太學樓：預售屋。 開價28萬/坪起。
3. 晴川還在預售階段，近一年實價登錄落在32.08萬，參考附近的5年中古大樓近一年成交價約23萬，所以晴川在該區域算是比較高單價的建案，也因為延平生活圈大為透天建案，所以大樓建案能選擇的並不多，鄭子寮重劃區新建案也來到快35萬了。
晴川評價：
鄭子寮重劃區房價持續上漲，資金預算的有限的客群只往外尋找，而延平生活圈就會是不錯的地標，車程只多5-10分左右，一樣享受到優質學區和便利的商圈，新建案也便宜了快5萬/坪，只是該區的新大樓建案不多就是了。晴川整體規劃不論自住或投資都適合的標的，在家就能夠欣賞到河景和優質雙語學區是最大的賣點，小提醒的是周邊的環境有汽車維修廠，白天可能會有日常工作的聲音。小編聽說這裡的學區真的很厲害~
(房產網)
