洲子洋重劃區內國小學區主要為五股國小及成州國小，當中成州國小已有百年歷史，國小的周圍也發展了市場等的生活機能。山水城州前有成州國小，後有64快速道路及大都會公園，具有棟距、交通以及景觀的優點。規劃2~3房21~36坪房型，接下來一起來看看他詳細的特點吧！
【建案特色】
1. 國小近在家門口
步行一分鐘就到成州國小，可安心讓家中小孩自行上學。
2. 生活機能佳
採買-步行3分鐘即到凌雲路商圈及凌雲市場，步行5分鐘可到全聯五股成泰店，車行8分鐘可藉由成蘆橋到達蘆洲市區，可享長榮路商圈完整機能。
交通-步行2分鐘到達未來五泰輕軌F06站；車行3分鐘即可接上台64線快速道路，連接新北各地區；車行5分鐘可至捷運蘆洲站；車行6分鐘連接國道一號五股交流道，串聯內湖、桃園機場等地區；藉由台65線，串聯台北市區也十分便利。
3. 格局方正：整體格局方正，使用坪效高，無暗房問題。
【平面圖分析】
1. 基地面積約為1501坪，採AB兩棟式規劃。規劃地上15層樓，地下3層樓。
2. 地下共184個坡道平面車位，車道為6米，出入口面疏洪北路。
3. 有169戶住家，11戶店面及4戶事務所。共計184戶。公設比為31.92%。
4. 正門透過成泰路進入之步道進出；面向疏洪北路則有側門設置。基地中有未整合之土地(釘子戶)。
5. 本案規劃21~36坪2~3房。標準層A棟1層6戶共用2部電梯；B棟則為1層七戶共用2部電梯。
6. 紅色區塊為21~26坪2房規劃。
B3、B5為21坪戶型，單面採光。
一套半衛浴配置規劃，有淋浴設備之廁所位於入口玄關側。
客廳需透過陽台及廚房、次臥間接採光。電視牆面空間較為受限，須注意電視擺放尺寸及位置。
獨立廚房設計，且可有擺放冰箱的空間。
兩間臥室皆有採光，次臥僅能擺放下單人床。
A2、A3相似戶型為22坪，單面採光。
一套半衛浴配置規劃，有淋浴設備之廁所位於入口玄關側。
客廳需透過陽台、廚房以及次臥間接採光。
獨立廚房設計，且可有擺放冰箱的空間。
兩間臥室皆有採光，次臥僅可放下單人床。主臥廁所外可規劃更衣儲物空間。
B1、B7相似戶型為26坪，邊間兩面採光。
有獨立玄關及獨立餐廳的規劃。有獨立廚房設計，並有銜接工作陽台，動線便利。
客廳及兩間臥室皆有採光。客廳受室內柱影響，須注意電視擺放位置。
採雙衛浴規劃，一間衛浴有對外開窗。
主臥透過陽台採光，次臥則有直接採光面，但受室內柱影響，須留意床位擺放。
A7為27坪戶型，單面採光。
門口玄關側可有鞋櫃收納的設計。
有獨立餐廳及獨立廚房的規劃。
客廳安定面及電視牆面尺度寬大，使用上較為舒適。
兩間臥室皆有採光，並皆可擺放雙人床。有雙衛浴規劃並且兩間都近臥室，衛浴皆無開窗。
7. 綠色區塊為30~36坪3房規劃。
A1、A5戶型為30坪戶型，邊間三面採光。
有獨立玄關可做鞋櫃收納。
雙排獨立廚房空間，可放下冰箱以及電器櫃的收納。
單陽台規劃，並有銜接廚房。
3間臥室皆有採光。一間次臥受室內柱影響，須注意床位的擺放。
採一套半衛浴的設計，位於主臥的半套衛浴有對外開窗。
此戶型無過多廊道設計，室內空間使用效率高。
B2、B6為33坪戶型，邊間兩面採光。
有可收納的獨立玄關，以及獨立餐廳的規劃。採前、後雙陽台設計。
採一套半衛浴配置，主臥室的半套衛浴有對外開窗。
雙排獨立廚房空間，可放下冰箱以及電器櫃的收納。
三間臥室皆有採光，主臥受室內柱影響，須留意床位的擺放。
A6、A8為36坪戶型，邊間三面採光。
有可收納的獨立玄關，以及獨立餐廳的規劃。
雙陽台雙衛浴規劃，兩間衛浴皆有對外開窗。
三間臥室皆有採光，一間臥室僅能放下單人床。
廚房衛浴也皆有對外開窗，採光通風良好。
【實價登錄分析】
洲子洋重劃區以純住宅規劃為主，目前區域內房屋的屋齡皆未滿10年。成交平均單價自2020年起逐年上升，至目前2021年已來到平均32.74萬/坪的成交單價。隨著洲子洋重劃區素地逐漸減少，預期會有房屋量縮價漲的現象。
1. 洲子洋重劃區個案
山水城州 預售屋。開價35-45萬/坪。
富域京站 屋齡1年。平均成交價30.05萬/坪。近一年成交價32.38萬/坪。
星光道NO2 屋齡1年。平均成交價29.9萬/坪。近一年成交價35.61萬/坪。
2. 蘆洲南港子生活圈個案
陸江鷺江 預售屋。開價58萬/坪起。
城市知己NO2雪梨公寓 屋齡2年。平均成交價41.5萬/坪。近一年無交易資訊。
如意麗境 屋齡2年。平均成交價45.39萬/坪。近一年無交易資訊。
3. 洲子洋重劃區行車過成蘆橋後，不到10分鐘就可到蘆洲市區。但相較蘆洲，五股因大眾運輸交通及機能較為不足，價格明顯較為親民，因此會使蘆洲等地區的居民受房價擠壓影響，轉而考慮五股洲子洋重劃區的新成屋。就靠近成州國小的個案價格比較，近一年成交價皆已有平均30萬以上，因此認為山水城州開價大致符合市場行情。
【評語】
山水城州戶型規劃多元，面國小可享棟距，較遠處有觀音山之福地，介意的朋友需稍加留意。面疏洪北路距64高架有至少28m及40m以上的距離，9F以上樓層則可確保擁有大都會公園的寬闊視野，前後皆留有棟距。山水城州位置距離生活機能近，步行至市場或是想要去蘆洲採買皆在10分鐘內可到達，對於普遍生活機能較不足的重劃區而言有相當大的優勢。近期若有在關注洲子洋重劃區的讀者不妨可以考慮看看。
(房產網)
