到異地工作或求學,一定會在外租房子,在找房平台看到喜歡的租屋案件,房東要求先匯訂金真的沒問題嗎?本次邀請到處理不動產相關糾紛案件的專家陳冠智律師,分享租屋詐騙、惡房東訴訟過招經驗。
【01│常見租屋詐騙3大手法】
1. 還沒看房子先付押金:在網路上刊登裝潢精緻、屋況新的假照片,若想要約房東想現場看房,告訴你房源搶手,想看房子必須先匯訂金或押金卡位,但匯完款人就消失。
2. 私下加 LINE 才看屋:邀你先加 LINE ,接著問你身分職業,假裝了解你的身份背景,之後要你先付訂金,或是提供不明網址,要求你依照網站指示儲值費用。近期常發生,詐欺者出示受害人證件冒充房東,取得房客信任後,騙取匯款。
3. 房子已出租要你看別間:刊登裝潢美奐的房子,聯繫房東或房仲後,卻告訴你房子剛被租出去,推薦你看其他房子。
【02│租屋糾紛自保攻略】
陳律師分享,租屋會遇上詐騙,通常是因為無法確定簽約房東是不是房屋的所有權人,租屋之前,如果要避免被詐騙的話,有三件事要注意:
1. 你到底是跟誰租房子?
2. 房子真的有辦法住嗎?
3. 確認好以上資訊後再簽約付款。
1. 你到底是跟誰租房子?
不管是加 LINE 或電話連繫,都無法確認和你簽約的人是不是「房東」?簽約前一定要請房東出示他的不動產建物謄本,證明他有權出租這間房子,是房屋所有人;建物謄本必須是第一類的,才有全名,能夠核對他的身分證件,證明是他本人。
建物謄本申請時間至少要半年內申請的,不要拿10幾年前的,不然中間有什麼變化不知道。如果遇上的是二房東,無法出示建物謄本是正常的,有可能他跟別人租整棟房子後,改裝成套房租給其他人,但也需要請他出示和前一個房東的租約作證明。
2. 房子真的有辦法住嗎?
即確定「房屋狀況」,實際到現場看房子,確定房子是可以住的,沒有其他異常的狀況。看房子一定要把房東約出來,請房東「帶你進去」房子裡面看,最好的情況是裡面沒有人住。
某些狀況是會遇上前一任房客還沒搬走,這時候要請房東出示他與前一任房客的租約,確定有租賃依據,實務上也常發生一屋多租的情況,每個租客都收押金了,但住客沒有要搬走。
另外,看房時最好能同時錄影或拍照,取得房東的同意記錄下來,包含房子內外屋況、傢俱,過往最常發生的爭議是,看房的時候是 A 間,實際租給你卻是 B 間,屋內設備也要確定是否能正常使用,包括水電門窗傢俱等,避免日後設備物品損壞,要你賠償。
※若擔心房東提供的租賃契約有問題,也可以在四大超商買到新版的內政部租賃契約,因為惡房東張淑晶事件,新版的租賃法也調整了租賃契約需載明修繕範圍責任歸屬。
3. 確認好以上資訊後再簽約付款。
確定房子是房東本人所有、房屋狀況沒問題才能簽約,簽約前要注意契約內容和押金問題。首先要確定租賃契約是「一式二份」,即同一份內容,有二份同樣內容。簽約過程不能急,一定要確定房東手上的契約和你一模一樣,確定內容一致才簽約,簽約後正本要自己保存好,不要有任何理由給房東保管,讓房東保管就完了。
再來,為避免合約被抽換的更改的問題,要帶印章在合約上蓋騎縫章,蓋在二頁的交界處;如果內政部公版的制式合約問題不大,但如果合約房東有再增修條款,要仔細看房東有沒有手寫奇怪的約定內容,像是傢俱壞了要賠不合理的天價、或是房客提早解約,要負擔超過押金的範圍,看到奇怪內容不要簽。
最後,內政部租約範本有「保證人」一詞,若房東改成「連帶保證人」,要注意二者的意思不同,如果你和朋友合租成為「保證人」時,朋友沒付租金,房東會先找朋友要,要不到才會找你,但如果是「連帶保證人」,朋友沒付租金,房東可以直接找你,不一定要先找他,「連帶保證人」等同複製人,兩個人有共同責任。
合約內容看仔細,房子也要認真檢查,先付押金出了問題,想再拿回來就不容易了。
【03│房東提告該怎麼辦?】
如果遇上蓄意詐欺的惡房東提告或恐嚇,該怎麼辦?諮詢的管道有兩種:
1. 免費資訊:各地的地方法院有「訴訟輔導科」,現場抽號碼牌,法院會有專人給你最初步的建議,但缺點是很多人排隊使用,法院職員只能給你最初步的方向而已;另外不建議使用網路上的法律諮詢的平台,因為你無法知道鍵盤後面的人是律師還是司法黃牛,資訊可能不正確。
2. 付費諮詢:付費請專業律師諮詢,除了提供「點」的問題回答,還會提供「面」的建議,提醒你且協助分析,站在你的角度,提供有利於你的民事、刑事訴訟攻防策略,不管是寫狀或全案委任都能幫助。
民事案件的話,全權交由律師處理,也不需要開庭。如果涉及刑事案件,被告就算有委任律師,自己還是得出庭,但千萬不要因為怕出庭,就全盤答應對方的條件。
結論│
張淑晶事件引發大家對於惡意房東的關注,如果遇上房東用化名假身分聯繫房客,簽約帶看都委託他人,從頭到尾都沒現身,事後才巧立名目訛騙房客的情形時,就要避開。另外提醒,租房時不管是口頭承諾、line 對話或簡訊,只要雙方都同意,契約還是會成立,切勿隨意答應房東不合理要求,給了房東敲詐的機會,真的遇上惡意房東,保留所有的談話紀錄和證據,交由專業律師協助,才能避免吃虧上當。
(房產網)