據住展雜誌統計，今年來截至12月20為止，台北市新建案累計推案量約2,763億元，其中老屋重建（含都市更新、危老重建）案量約1,981億元，老屋重建案量占北市總推案量高達約71.7％，創下歷史新高紀錄。
住展雜誌研發長何世昌表示，在高額容積獎勵之下，現在台北市接近2/3新建案供給量源自於老屋拆除重建，素地推案比例已降至約1/3。雖然北市老屋重建案量占比締造新高，但可以預期的，目前比重還沒碰觸到天花板，若近年老飯店交易潮在未來轉為推案潮，老屋重建案量比重仍有機會再攀高。
台北市都更、危老等老屋重建案量，原本只占北市總案量九牛一毛，直到2016年才突破2成；由於當時老屋重建途徑只能靠都更，而都更整合與行政程序較久，都更案整合短則5~6年，長則20~30年，一個都更案往往需費時多年整合才有機會開花結果。
但自2019年起，台北市危老重建進入爆發期，危老案大舉湧現，加上原本陸續釋出的都更案量，老屋重建量能大幅度擴增，占比一舉衝破4成；接著2020年突破6成，今年一口氣衝破7成。
【疫情下飯店求生 未來案量很可觀】
何世昌分析，台北市老屋重建案量比重驟升的主因，一來是素地既少又貴，難以取得又缺乏高額容積獎勵，建商買老屋意願更高，尤其是產權單一的整棟建築更具吸引力；二來是政策面頻祭利多，都更、危老除了可選基準容積的容積獎勵方案外，又新增「原建築容積獎勵」方案，都更可選原建築容積1.3倍，而危老則有原建築面積1.15倍等容積獎勵方案，增加業者與屋主參與重建的誘因。另外，近年來北市房價持續走升，推案利潤空間變大，也是建商積極布局老屋重建並推案的主因之一。
北市老屋重建量能可觀，且還在持續蓄積當中。由於近2年國內觀光服務、飯店業遭受疫情重創，導致不少飯店求售、或者與建商合作重建；老飯店因產權單純、原建築量體大，自然成為建商、壽險金控業者眼中的金雞母，成交案例頻傳。而近幾年成交或拆除重建的飯店，未來若推案釋出，老屋重建案量可望再進一步放大，突破2000億元以上也不意外。
【商機面前藏危機 慎防供給量過剩】
雖然台北市不像新北、桃園等地擁有諸多重劃區，但因危老重建動能強勁，新建案供給量並不低。統計資料顯示，自2018年以來，台北市新建案可售戶數已連續4年超過6,000戶以上，供給量處於高水位，更已超過2014年以前多頭水準。目前尚未像2014年出現供給過剩的原因，在於經濟成長強勁、以及房地合一稅鎖住賣壓，推升了新建案市場需求，建案普遍還能順利消化。
何世昌認為，北市老屋重建商機如此蓬勃，但業者仍需注意，老屋重建、高額容積是個「甜蜜的陷阱」，它既具備龐大商機，卻也是潛藏危機。現在雖然安全無虞，但若未來需求面下降，或者重建量能再進一步大幅擴張，建案的銷售風險將因此上升，業者應居安思危，慎防掉入高額容獎陷阱當中，以免「菜蟲吃菜菜下死」。
屋比房屋總經理葉國華表示，全台房屋老化問題日趨嚴重，首都「台北」狀況更是慘烈，根據內政部資料統計，2021年Q3為止，台北平均屋齡已高達36.29年，屋齡30年以上老屋佔全市房屋稅籍數量的71.3%，超過7成以上。目前北市12行政區就有8個行政區老屋佔比超過7成，房屋老化狀況相當驚人。觀察各行政區屋齡30年以上的老屋狀況，以「大安區」老屋有8萬1592宅最多、士林區7萬3295宅居次。老屋佔比最高的區域則以「大安區」的83.5%最高，「萬華區」的80%居次、「士林區」的79.3居第3。在目前素地缺乏的台北市，老屋都更勢必成為北市房市未來發展的重點。
葉國華表示，目前台灣「都更」只有在高房價的精華區才比較有機會推動，在搭配容積獎勵後，對建商來說才比較有利可圖，以北市來說，大安、士林、中山、信義、松山等蛋黃區精華地段，最具有都更潛力。其中，士林區目前不僅有都更題材，未來區域還有士林科技園區開發、環狀線北環段等建設題材，有機會成為北市房市最受關注的焦點，購屋者可以多加留意。
(房產網)
