央行總裁楊金龍。(圖/中時資料照)
央行總裁楊金龍。(圖/中時資料照)

為抑制炒房族藉由寬限期投機的行為,央行打炒房再出手,對一般購屋族最有影響的,就是自然人購屋貸款更嚴格,在六都與新竹縣市第2戶購屋貸款不得有寬限期;另外,購地貸款從6.5成降至6成、工業地抵押貸款從5.5成降至5成,即日起(9/24)實施。有專家認為,此次打炒房力道不若早年,接下來恐還有下一波重手。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示,此波信用管制警示意味較濃,未如先前傳出擴及第2屋貸款條件限制,力道緩和不若早年,像是房市熱區8個縣市購置第2屋無寬限期,自住客群可改以配偶名義購屋,或許未來也會看到許多女性屋主,而多屋投資客群則早有多元管道來做房產買賣,高端資產族群目前更多有現金直接購屋趨勢,在利率偏低的情勢下,都恐難因此有特別的抑價效果。

對於土地貸款上的相關限制,陳炳辰指出,近年不論大小建商的荷包都賺飽飽,小幅再限縮頂多在獵地野心稍許收斂,又或是大小建商合作推案,建商變通方式多,亦不至於如此就受限。在無礙全台瘋買房氣氛下,預料央行年底前還會再出招。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為,中小型建商可能因資金不足、周轉能力不強,加上缺工等壓力,淡出市場或是尋求結盟會是可能的方向。另外,雖然市場熱錢多,總有人買房買地硬要付現,但隨著疫情趨緩,國際資金重新轉向,央行收緊資金短期效果有限,可長期終究會讓市場出現大者恆大,重新洗牌的必然。

另外,央行這次出手將可能影響一般換屋民眾,中信房屋研展室副理張漢超分析,因換屋族經常有先買後賣的狀況,若原屋還有房貸,且購入新屋無寬限期可作為周轉緩衝運用,那麼換屋期間得同時背負兩份房貸,資金壓力之沉重,恐怕將迫使換屋族取消換屋計畫,或者繼續居住於舊宅之中,但對於因工作或其他非自願性搬遷的族群來說,如此的狀況難以應對。

以房貸利率1.31%、貸款金額100萬來比較20年房貸有無寬限期的差別。無寬限期房貸每月固定繳付約4739元,但若使用3年寬限期,寬限期間每月只要繳付1092元,若以短期換屋的狀況來看,一般頂多只需寬限期1~2年就很夠用,動用寬限期將可大幅降低換屋族的資金壓力。張漢超認為,央行政策考量雖有其道理,不過若干擾了一般民眾正常資產運用,有必要研擬因應的配套措施。

(房產網)

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