據內政部統計,台灣人口數已進入「生不如死」的負成長階段,然而全台房屋空置率卻創新低。(示意圖/達志影像)
據內政部統計,台灣人口數已進入「生不如死」的負成長階段,然而全台房屋空置率卻創新低。(示意圖/達志影像)

內政部日前發布去年2020年下半年低度使用 (用電) 住宅統計,全國共計88萬2634宅,占房屋稅籍住宅類宅數比率9.96% (俗稱空屋率),為2009年有統計以來首度降至10%以下。而依內政部統計自去年開始台灣人口數已進入「生不如死」的負成長階段,為何全台房屋空置率卻創新低?房市專家表示,主要關鍵因素在「兩代不同堂」趨勢,所引發的剛性需求大增,不但去化了新增供給量,也降低全台空屋率。

吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮指出,自2018年以來,這波房市回升主要動力在於剛性需求強勁,推升因素就是「兩代不同堂」趨勢的演變,可從3項數據證明。第1,近幾年來家庭戶數不斷增加,從2004年以來家庭戶數增加幅度達24.43%,而這十幾年來人口增加幅度僅有3.84%,數據顯示這17年來家庭戶數從717萬9943戶增加到893萬3814戶,足足增加達175萬戶,因此近5年來「兩代不同堂趨勢」演變成「家庭戶數不斷增加」的現象。也是台灣低出生率但房子不斷興建,到底賣給誰的答案。

全台人口數—戶籍數—戶量(人戶)統計表
全台人口數—戶籍數—戶量(人戶)統計表

第2,近幾年來家庭戶量(每戶人口數)不斷減少,內政部統計數字顯示,全台自2004年以來,每戶戶量的人數也由平均3.16人降至2.64,顯示每人空間需求不斷增大,同時也代表近20年來由三代不同堂轉向近5年來「兩代不同堂」趨勢,演變成「單位人口減少」的現象。

第3,近幾年來開工量大於使照核發量,代表市場現況是「需求大於供給」。李同榮解釋,「建照核發量增長」代表建商對房市的信心,「開工量增長」代表房市銷售率增加,「使照核發量增加」代表完工物件供給量增加。一旦「開工率」與「使照核發量」的季缐呈現黃金交叉向上就代表是房市回春的先行指標;一旦「開工量」與「使照核發量」的季線呈現死亡交叉向下就代表是房市反轉的先行指標。

全國住宅類核發建築執照、使用執照、開工數 統計季線圖
全國住宅類核發建築執照、使用執照、開工數 統計季線圖

李同榮表示,綜觀預售市場與成屋市場價量關係,量仍然先價而行,目前房市在「兩代不同堂」趨勢所帶動的剛性需求主軸仍會持續增加好幾年,尤其在經濟成長強勁丶資金寬鬆丶利率偏低丶房產通貨膨脹等等利基因素推動下,房市交易量會持續增加,房價也會跟著上漲,這種現象會持續2~3年,而房市一旦蛋白區價格上漲到一定程度,補漲行情達到一定幅度的滿足點,就開始會產生供給大於需求的失衡現象,而2年後全球資金也將開始量化緊縮,利率隨之提升,交易量就會開始下滑,也就是房市第6循環結束的時日。

(房產網)

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