日本是成熟穩健的已開發國家,比起新興市場國家,日本政經環境風險低,不管是人文生活條件或是穩定的經濟環境,加上貨幣寬鬆,日圓貶值,均有利房市。而根據日本政府規定,非日本國民亦可購置、擁有和出售房地產,需遵守之規定及條件,亦和日本國民相同,貸款購屋方式也不複雜,像是外資還可以建設新住宅,並且享稅制優待,對於外國人前進當地不動產市場相當友善。
【東奧延辦不損效益 都心6區中古屋房價近2500萬元】
雖然因為疫情影響,奧運舉辦與否懸而未決,但延辦仍不損其興利建設所健全的區域機能,包含蓋設運動場及周邊建築等,這不僅推動東京基礎建設,也拉抬資金挹注,經濟效應囊括各行各業,亦少不了不動產業,加上都心也有都更題材,東京房市都已見漲,日媒發布資訊顯示,今年1月「都心6區」中古屋平均價格逼近新台幣2500萬元,月增1.4%,漲勢讓不少當地民眾相當有感。
而興建奧運場地、整修道路等利多使房價持續上漲外,未來疫情如果控制得宜,外國人持續帶來的觀光財,加上東京人口成長,均是讓東京經濟成長的一大主因,由於人口成長是房市發展的一項利多,因此不論是自然成長還是人口遷徙的社會成長,只要有人就會有居住的需求。
【屋齡輕、地鐵近、坪數小 東京置產不敗法則】
另外,獲取穩健的租金報酬也是投資日本房地產優勢,房價具備長期上漲的資本利得,雖然日本房地產新屋有快速折舊疑慮,然投資者權衡房價下,還是可挑選新古、中古屋齡物件,且在1981年之後的物件需符合地震法規,更是選屋關鍵,以中古屋的房價,搭配安全建材規劃,出租投報率超過4%並不難,性價比高。
民眾前進日本置產,可依照日本人的習慣鎖定一些條件選屋,像是地點不能離地鐵站超過10分的路程,以利其縮短通勤上班時間,而坪數也不需太大,主要是單身族居住,以套房為主,約在6坪左右就符合日本人需求,且當地物件均以實坪計算,使用空間上會比台灣來得大。
而屋齡方面可挑選25年以下的房子,屋齡太高恐面對日後投入的修繕費用高,且申請銀行貸款也會受限,未來脫手難度也高。另外,日本人注重隱私,與台灣一樣分租方式不算太多,也是挑選置產物件得考量的狀況。
疫情籠罩下,在家工作、遠距學習,避免群聚等考量,全球都傳郊區購屋風潮,日本人也不例外,不過外國人投資還是以保守為上,選擇山手線沿線大站,在東京都的23區之中,又以核心區塊「都心6區」的新宿、中央區、千代田、港區、澀谷、文京為首選,居住機能健全,具備保值抗跌特性。此外,日本人較不喜歡商業區,投資民眾可觀察物件周邊的交通機能、綠地、採買方便性等,較可具備物件租與售兩造上的吸引力。
【購屋流程與台相仿 入主東京大丈夫】
台灣的投資人可以按照自己的資金配置去找適合的銀行貸款,日本當地均有台灣人可申貸銀行,各家銀行接受物件皆在東京23區內,最好鄰近地鐵站,屋齡勿偏高,貸款額度約為5~6成。另也可讓台灣不動產增貸後,再以現金購屋。此外,民眾可以在台灣存、日本借,以避免匯差的損失。
至於稅費方面,需注意日本居民與領有居留證的外國人另得繳交「住民稅」,其他不論購買、持有日本房地產所繳納的稅費,和台灣大同小異,像是仲介服務費、印花稅、代書費等,而在出售時有獲利情況,持有時間在5年內,需繳交約30%資本利得、持有超過5年,則繳交約15%資本利得。
民眾在日可透過有經驗的房地產仲介公司購買,也能請對方出示類似台灣的不動產經紀人證照來保障交易安全,而外國人買賣亦須備妥護照、戶籍謄本等,到外交部申請認證,即可購置日本房地產。又最好再了解持有房產的相關成本,像是每年或是每個月稅賦的支付,且日本政府沒有限制成本列舉金額上限,只要合理都可以扣抵,都能減輕海外置產的負擔。
【陳炳辰小檔案】
★現職:全球居不動產情報室總監
★專長:不動產市場分析
★經歷:台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
(房產網)