景文物業管理機構董事長郭紀子。(郭紀子提供)
景文物業管理機構董事長郭紀子。(郭紀子提供)

除了透天之外,不論是買公寓、華廈還是大樓,都可能面臨選擇樓層的困難時刻。那麼,低樓層、中樓層以及高樓層各有什麼優勢及缺點呢?樓層又會怎麼影響房價呢?

5層樓以下老公寓通常沒有設置電梯及無障礙設施,造成其可及性不同與生活便利性差異,為樓層價差的主因。普遍而言,公寓2樓以上樓層通常以2樓價格較高,並依樓層數增加而遞減,1樓則以所在區域與是否具有店面使用價值而情況有所不同。對於老公寓而言,還要特別注意,建築物土地持分的樓層分配是否有所不同,各戶室內裝潢和設備的情況,以及是否經過整修或分隔套房,也會影響價格。

對於有電梯的大樓,從住所安全性、空氣品質、寧適性、視野景觀等因素考量,會出現與上述老公寓剛好相反的結果,有樓層越高價格越貴的現象。大樓因有電梯,樓層別之可及性與生活便利性差異相對不明顯,但是,中間以上的高樓層可以有較好的通風、採光、視野條件,受汽車尾氣、粉塵等影響較小,空氣也較清新。中間層給人比較踏實的居住感覺,因為高度適中,不會給人產生壓抑感,不過要注意,如果中間層臨馬路,各幢高層建築容易形成回音牆,因此有時反而會更吵。

有關於高樓層的議題,一般來說,大家會買高樓的原因就是怕「噪音」,不過現在很多大樓的頂樓,設有「空中花園」當公設,這樣的話會不會反而更吵呢?或是說頂樓還有其他非人為的噪音,如電梯機房、風切等等,也是要特別小心關注。

電梯機房會不會有噪音,要看個案情形。一般來說,比較新的大樓不太會有這樣的困擾,因為昇降機設備通達屋頂,建構於屋頂突出物之內,依據建築技術規則有其設置規範,電梯機房避震隔音做得比較好或增加降噪減震措施可以隔斷聲音的傳播。但是,一些老舊大樓或是離機房太近就可能有此困擾。

屋頂花園,看似美好,其實問題不少,必須考慮屋頂承重能力、排水管堵塞造成淹水、植栽根部穿透防水層、屋頂物品強風吹落等等問題,住戶使用空中花園確實可能造成噪音,甚至有住戶到樓頂Party、烤肉、喝酒,是非常危險的行為。

選購房屋與選購其他商品一樣,必須詳細檢視個案狀況。如,有的公寓有建築物或綠化喬木的遮擋,產生擋風與導風效果,以低樓層來說,受到接近地表較高粗糙度與建築物群、喬木相互作用的影響,對外部風產生阻力,導致風速較低,對於房屋內部自然通風可能較為不利。還有的地區治安不好,低樓層安全性不足。這些不利因素都有可能造成低樓層價格偏低、高樓層價格較高的情況。

房地產不同於其他商品可以生產完全相同的產品,異質性是不動產的一個重要特徵,世上沒有一模一樣的大樓,每個個案都有其不同特徵,區位、建築型式、鄰里環境等各個因素都可能不相同,即便是同一張設計圖蓋出來的房子,也會有地點、朝向等等不同,這便產生比較樓層好壞的難度。例如同一社區大樓中,面公園景觀之戶別與不具景觀戶別相較,對同一樓層而言效用差別可能很大。在同一塊基地上的不同幢而言,亦會因不同的空間屬性組合,可提供不同的效用水準,能滿足不同的消費者偏好需求,反應至價格上即使同樓層也可能產生不同的價格水準。

不論是專家建議,或是網友的留言分享,僅供參考。樓層高低,各有利弊,關鍵看自己的需求,每個人判斷標準可能不同。

【郭紀子小檔案】

★現職:景文物業管理機構董事長、台灣物業管理學會副秘書長、台北市公寓大廈管理維護商業同業公會理事、新北市保全商業同業公會理事、台灣衛浴文化協會顧問,中國廣播公司「郭董的物業管理論」專欄廣播節目專家主講人、德明財經科技大學兼任教師。

★專長:物業管理、旅館管理、金融與證券、不動產投資、營建管理。

★學歷:國立台灣大學土木工程學系博士、國立政治大學地政學系碩士。

★經歷:銀行經理,證券公司創辦人暨總經理,海外華文媒體總編輯,非洲華文作家協會副會長,景文科技大學物業管理系、健行科技大學物業管理與設計系等兼任老師。

(房產網)

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