現代都市建築物朝向「高層集居化」，普遍為大家共同持分，產生區分所有的產權，民國84年完成立法並頒布實施之《公寓大廈管理條例》，立法目的為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質。其中，對於社區之糾紛處理，考量通常多為私權糾紛，又有鄰里互動性等因素，強調「社區自治」的原則。
為防範於未然，第一次區分所有權人會議就需制定規約並辦理報備，以釐清住戶彼此間之權利義務關係，當違規侵權情事發生時，則首先由管理委員會或管理負責人予以勸阻，經制止而不遵從者，則可請求公權力介入、申請調解或依法訴訟。
社區運作問題很多，住戶爭端無可避免，嚴重影響住戶居住品質與身心安寧。包括管委會議或區權會決議爭議、管委會選任或管理制度與方式爭議、共用部分使用爭議、漏水爭議、公設點交爭議、管理費爭議、噪音爭議、停車爭議等各種不同樣態。其中，「漏水爭議」、「噪音爭議」案件所占比例常常排名第一。
建築物漏水涉及漏水原因、修繕責任、費用分擔等問題，當事人間存在利害關係卻又常常互推責任。去年，因為藝人羅志祥在自家大樓頂樓蓋泳池，延伸出社區漏水糾紛議題，一時間，媒體版面沸沸揚揚。
現代人生活壓力大，睡眠不好，對「噪音」更加敏感，問題更加擾人。政府為推動寧靜住宅，110年1月1日正式實施建築技術規則建築設計施工編第46-6條相關規定，新建或增建建築物之各層樓板下方有居室者，其分戶樓板施作隔音緩衝材，樓板之隔音構造均要達到一定程度之隔音性能。此舉既見用心良苦，也是一大因應而進步之舉措。
有鑒於公寓大廈爭議事件類型多元，涉及不同領域專業，為強化處理的及時性、客觀性及公正性，依據公寓大廈管理條例第 59條之 1 及內政部營建署頒定「直轄市縣（市）公寓大廈爭議事件調處委員會組織準則」，各地方政府都設有公寓大廈爭議事件調處委員會，提供社區居民「先行政、後司法」途徑，基於公寓大廈相關法規及行政實務經驗給予兩造專業意見及行政建議，以達成共識提昇居住品質。
即便如此，仍有些社區常見爭訟事件，甚至有社區管理委員會的主事者本身之作為就值得質疑或不夠恰當，任意隨便規定，或使用社區公帑任意興訟，造成社區糾紛不段升級，長期動盪不寧。
例如，曾有某社區B1機車停車位，被規劃為開會空間，管委會以機車位每小時1萬元的高額停車費迫使住戶不敢停車，被新北地方法院判決「權利濫用」而無效。
台灣居住公寓大廈已屬常態，盡可能能與週遭鄰居和睦相處，對於房屋使用與修繕，也比較容易溝通。否則，一旦發生類似問題，就會有爭議產生。住戶違反規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
但是，社區爭議，若都依法律規定或等待法律判定，可能曠日廢時，延誤處理時機，造成更大傷害；此時，發揮自治管理能量，可以節省大量社會成本，對於化解住戶爭端、創造和諧社區以及保障弱勢住戶意義重大。處理社區爭議事件的原則：迅速處理是重點；以誠相待是根本──沒有誠意就沒有信任；積極面對──換位思考是關鍵；平息住戶的怒氣是難點──表示善意是策略；法律是最後的準繩。
社區糾紛的處理不僅影響居住品質，也反應社區的物業管理品質，而居住品質與物業管理品質對房價具正向影響力，藉由居住品質與提升物業管理品質可提升房屋價值，早已為研究證實。千金買屋，萬金買鄰，好鄰居對房價一定有加持。買房有千般注意事項,鄰居一定是其中重要一環，而哪些鄰居擔任管理委員，也不可不重視。
【郭紀子小檔案】
★現職：景文物業管理機構董事長、台灣物業管理學會副秘書長、台北市公寓大廈管理維護商業同業公會理事、新北市保全商業同業公會理事、台灣衛浴文化協會顧問，中國廣播公司「郭董的物業管理論」專欄廣播節目專家主講人、德明財經科技大學兼任教師。
★專長：物業管理、旅館管理、金融與證券、不動產投資、營建管理。
★學歷：國立台灣大學土木工程學系博士、國立政治大學地政學系碩士。
★經歷：銀行經理，證券公司創辦人暨總經理，海外華文媒體總編輯，非洲華文作家協會副會長，景文科技大學物業管理系、健行科技大學物業管理與設計系等兼任老師。
(房產網)
