全球居不動產總監陳炳辰。(全球居不動產提供)
全球居不動產總監陳炳辰。(全球居不動產提供)

淡水區出於通商港口歷史而發展出悠久的居住環境,竹圍、紅樹林、捷運淡水站生活圈、沙崙、淡海新市鎮等各有不同風貌的區域房市,如紅樹林近年均為具備景觀視野的高價宅市場;捷運淡水站與沙崙一帶多舊社區,但因為輕軌藍海線的開通,新案帶動沙崙整體房價往2字頭靠攏;而涵括淡水行政中心在內的淡海新市鎮,因家樂福商圈成型,又有淡海輕軌雙站點濱海沙崙站開通,生活採買、交通機能都增強居住利多優勢,未來更有淡江大橋、淡北道路兩重要交通建設縮短與台北、新北核心區的距離,站上2字頭的單價水準也不意外。

由實價揭露數據觀察,整體淡水區的住宅產品行情由去年平均單價21.7萬,持續往上走至今年的22.5萬,漲幅3.7%,細部觀察主要居住熱區房價,紅樹林高價區也從去年平均每坪34萬再漲8.8%,來到37萬,竹圍這2年也維持在30萬左右,備受矚目的淡海新市鎮站穩2字頭,去年的平均單價21.4萬,今年續漲5.6%至22.6萬,在在可看出淡水不可同日而語的區域房市,過去被認為雙北1字頭的蛋白區,如今已回不去了。

近2年淡水區居住熱區平均單價比較
近2年淡水區居住熱區平均單價比較

群聚紅樹林第一排及小坪頂的淡水河岸宅,現在被號稱為淡水富人灣,主打山海景觀豪宅,像是備受矚目,新聞曾傳出台塑王家也購置,位於中正東路二段上的「頤海大院」,該社區釋出少,目前仍有總價破億、單價5字頭身價。而不得不提的還有小坪頂的「天境ellipse360」,長期為淡水區最貴的景觀豪宅,實價揭露顯示單價曾來到85.9萬,總價為2.2億,即便後續市道偏弱,卻不減其魅力,去年34樓、31樓兩筆高樓層毛胚屋,總價均為2.2億,扣除車位單價為84.4萬,媒體曝光為南國建設楊家所有,半山住宅身價不減。

小坪頂與紅樹林水岸乃淡水區高級住宅區,主因不脫坐擁淡水河夕照美景,相比單價百萬起跳的大直河岸宅,此區使用面積更大,單價卻只需大直河岸豪宅的一半、景觀毫不遜色,保值抗跌性強,自然成為高端族群置產、自用的高CP值選項。

竹圍的區域房市也站穩3字頭,僅次於紅樹林,今年行情持續抗跌在單價30.4萬,自然出於淡水馬偕生活圈的便利性,以及不乏租屋客群的投資效益,由於近北投、士林,房價卻可打個6、7折,比價效應也吸引屬意這區塊的買盤,當地著名工業宅「南加州」目前身價來到單坪35~40萬,以其特殊的物件特性能有此水準表現,顯見投報率佳帶來的吸引力,而竹圍也擁河岸景觀,受到紅樹林帶動,均為價格出現亮點的因素。

至於擁有廣大學生租屋市場的淡江大學區塊,以及捷運淡水站周圍熱鬧商圈,這2年行情都維持在單坪20萬左右,而前者有租金收益,後者有生活機能,房價恆溫,卻未因利多大幅成長,一方面來自於不像淡海新市鎮有大量新案湧入,像捷運淡水站周邊多為舊宅,推升房價相較不易;另一方面淡江大學周邊為大田寮山區,如交通機能就稍顯不便,各社區也多投資出租給學生族群,不算會讓自住者青睞的特性,因此兩處價格表現沒有其他熱區搶眼。不過因為具備堅固的基本盤效益-淡江大學可置產收租,淡水捷運站擁居住機能-不受市場特殊狀態干擾,可視作穩紮穩打的房市區塊。

話題重劃區淡海新市鎮,擁山海風光,開發出許多新案,特別是臨近區域利多輕軌建設周邊,像濱海沙崙站台北灣系列、宏盛系列等,單價均從2字頭起跳;台北海洋大學站則有指標案海上皇宮,為海景第一排,單價在3字頭,都拉高了區域行情,此處又可倚靠鄰近家樂福商圈作為採買機能,兼具悠閒純住風格、生活便利性,加上近期開通的藍海線讓濱海沙崙站成為雙線交會站點,有助匯聚人氣,令此區塊發展可期。

至於為淡水交易熱區中難得可見1字頭價碼的沙崙生活圈,在淡水區發展早,由於觀光產業發達,生活機能無虞,對於首購族群有吸引力,甚至可擁淡水幾所大學的租屋市場投資效益,自住、投資都好入手,CP值不錯,已與2字頭僅一步之遙,新通車的藍海線於該區設立站點,更有助帶動房價,此處的住宅區介於沙崙站與漁人碼頭站之間,新案推案從漁人碼頭往開發空間大的沙崙,在新案與房市熱潮帶動下,預料區域行情很快就與1字頭說再見。

【陳炳辰小檔案】

★現職:全球居不動產情報室總監

★專長:不動產市場分析

★經歷:台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理

(房產網)

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