全球居不動產總監陳炳辰。(全球居不動產提供)
全球居不動產總監陳炳辰。(全球居不動產提供)

內政部自2012啟動不動產交易實價查詢服務網,主要目的除了是房地合一實價課稅前哨站,讓課稅有所依據,也令房產交易資訊走向透明化,隨著民眾使用日益普及,其中卻有不少須注意的眉角,而且相當程度的影響價格客觀性。

價格是民眾使用該平台最主要目的,在單價方面,須留意包括是否含有車位,一旦車位被計算進去,單價便會偏低,比方說新店區高價社區「合環御寶」預售價格多是6、7字頭,但在許多揭露都是車位未拆算情況下,倒見不少單價5字頭交易,不知情民眾便會以為社區行情偏低。而如果價格內含裝潢,則會拉高總、單價,造成失真。這也是前陣子所討論是否推行實坪制,直接呈現實際專用面積單價,排除爭端,不過由於目前尚未全面化實現此規則,反而形成實坪制物件單價偏差過大而不被市場參考。

另外影響價格的則是交易資料中的註記,註記為特殊親友交易,以及物件有瑕疵、凶宅等,成交價格便會低廉許多;相對之下1樓物件因具備店面價值,價格則會偏高。此外,若物件為透天產品,建物單價參考性低,若又是老建築,土地價值更勝建物,不如改計算地坪單價較有意義。

而因為各物件坐落社區位置有高低樓層、景觀面向等差異,因此要若以單一,或少數的成交物件價格衡量社區身價容易偏頗,針對這點,目前實價已有歷次移轉明細可供查詢,也就是同一戶若歷經多次轉手,則每次轉手價格都會歸納揭露,讓該社區行情漲跌情勢更客觀的表現出來。

民眾查詢時還要留心時間與量能上的落差,官方雖從已縮短3個月前交易資料做揭露,但多有隔年,甚至隔很多年才揭露的情形;而量能上也與每月公布的房屋移轉棟數差異甚大,這都會影響所謂平均價格的計算。

還有近幾年內政部想規畫完整揭露交易地址,這確實可改善當前查詢實價資訊位置模糊,造成誤判行情的漏失,當初因避免不客觀的特定物件價格針對性,也有洩漏個資疑慮,進而不作門牌完整揭露,地圖也以範圍標示,卻演變成物件揭露地點標示錯誤離譜,雙北之外幾乎不具任何參考價值,地圖標示如同虛設,民眾若使用地圖框選功能,得小心資訊上的誤植。

至於租金揭露方面,現況資訊也是相對不足,因為租金並不強制申報登錄,多為由房仲經手物件才有揭露紀錄,比起實際量能少許多,民眾得參考相關民間網站,價格始能貼近市場。

另外,各縣市政府也有製作地方性實價揭露網站,像是台北市的地政雲,桃園市則更延伸出航空城的交易資訊,功能完善也優化內政部網站的不足,民眾可多利用之。內政部目前針對全台實價揭露時間為每月3次,台北市政府則每天都會更新資訊,有利民眾掌握第一手最新資訊。

【陳炳辰小檔案】

★現職:全球居不動產情報室總監

★專長:不動產市場分析

★經歷:台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理

(房產網)

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