隨著房市交易降溫，部分建商面對新成屋去化期拉長，開始採取「先租後售、邊租邊賣」策略活化資產，也帶動專業包租代管需求升溫。「匯康資產管理」近期即承接蘆洲一棟新成屋、共76戶套房的社會住宅包租代管案，由匯康資產管理客戶服務部經理黃于慎負責整體租賃與管理。對88年次的他來說，這不只是一次大型案件，更像是入行2年來，對自己選擇這條路的一次驗證。
該案位於蘆洲精華地段，全棟共釋出76戶、每戶約15坪，套房租金行情約落在1.9~2.1萬元。過去建商若選擇出租全新完工建案，多半由內部資產管理團隊自行處理，此次將全棟新成屋交由專業包租代管業者管理，在市場上相當罕見。
事實上，對包租代管從業人員而言，一般每月完成2~3件、一年累積20~30件已屬穩定表現，年成交40件以上就算亮眼，此次黃于慎一次承接76戶，不僅是開發量的突破，也考驗從招租、篩選房客、簽約到後續管理的整合作業能力。
回首兩年前剛踏進這一行時，黃于慎其實連第一件成交都還不知道在哪裡，他過去待過百貨、餐飲與休閒旅遊業，包括在宜蘭礁溪海邊經營獨木舟與SUP，也創業開過餐廳，最後卻碰上疫情收攤。一路換過不同工作，始終沒有真正找到想長期投入的方向。直到來到台北求職，看見了匯康資產管理「社會住宅包租代管」人力需求，他第一次認為，這或許是一個可以長久做下去的產業。「我一開始真的覺得，這麼好的政策，房東怎麼可能不要？」
黃于慎回憶，當時認為社宅包租代管對房東有稅務優惠、修繕補助，也有人協助招租、收租與管理；房客則有租屋補助及居住安全保障，怎麼看都是雙贏。真正開始跑市場，才發現完全不是這麼回事。
不少房東對政策陌生，也有人考量未來出售、自住或稅務規劃，不願意輕易改變原本出租方式。更大的問題是，對房東而言，把價值數百萬甚至上千萬元的房子交給一個陌生業者管理，本來就不是一件容易的事。
為了突破這道信任門檻，黃于慎剛入行時每天打上百通電話開發，下班回家後，還會站在鏡子前重新演練當天的對話。哪一句講得不夠清楚？房東為什麼拒絕？如果明天再被問一次，要怎麼回答？「我很討厭被人問倒的感覺。」因此只要是工作上可能碰到的問題，黃于慎就想辦法把資料找齊、研究透徹。那段時間壓力大到，看著同期新人陸續成交，自己還沒成績，晚上連睡覺都夢到在帶看房子。
回憶起第一件成交，是一名對社宅政策高度懷疑的房東阿姨，甚至不相信政府「怎麼可能給這麼多優惠」。黃于慎把政策內容一項一項拆開解釋，最後才取得信任，這也讓他慢慢找到自己的工作方式。原來，社宅包租代管不是只把房子租出去，而是先讓房東知道，自己到底在做什麼。
從業至今印象最深刻的是，曾有一名房東告訴他，同一時間其實有多家社宅包租代管業者打電話來，但最後卻選擇把房子交給黃于慎，原因很簡單：「只有你真的把社宅內容講到讓我聽懂。」這句話讓他記到現在。
黃于慎表示，近年隨著租賃政策逐步透明化，加上房市交易轉趨盤整，愈來愈多原本規劃出售的物件開始採取「邊租邊賣」，社宅包租代管也逐漸從政策型服務，走向更成熟的資產管理模式。真正能讓房東感受到服務差異的，往往也不是簽約那一刻，而是「房子出事的時候」。他印象最深的是三峽一件出租案。房客預計簽約入住前兩天，屋內輕鋼架天花板突然垮下來，他在晚上10點接到電話，隔天上午9點他就到現場協助處理。
原來漏水沿著輕鋼架匯集，主骨、支骨已受損，如果另外找裝潢師傅處理，費用可能上萬元。房東不知如何處理，黃于慎乾脆把整天空下來，自己研究結構、協助修復。協助修繕到一半，他腦中甚至閃過「我是不是不適合做這份工作？」但等到最後把天花板重新固定、確認安全無虞，他反而更確定，這正是包租代管真正的價值。
另一次碰上出租屋浴室滲漏，他又自己研究漏水位置，最後用成本較低的方式協助房東改善。做久了，連他自己都笑說，快從包租代管業者變成「半個水電、修繕專家」。
「可以幫房東省下來的錢，我就會想辦法幫他省。」也因此，相較部分業者使用官方LINE作為主要客服窗口，黃于慎至今仍習慣讓房東、房客直接透過私人LINE找到他。從簽約、入住到後續設備問題，都由他本人處理。他給房東的承諾很簡單：「房子裡的問題交給我處理，你安心收租就好。」但黃于慎也強調，包租代管不能只站在房東這一邊，房東跟房客缺一不可。
房東在意房子有沒有被照顧、租金有沒有正常收到；房客則在意居住安全、租金是否合理以及設備壞掉有沒有人處理，兩邊都想保障自己的權利，因此專業業者真正的角色，就是在雙方之間找到平衡點，透過業者居中管理，可降低傳統租賃市場常見的資訊落差與後續爭議。
近期接手部分轉銜案件，也讓他更加感受到「管理」的重要性。他發現，有些房東甚至不清楚實際住了幾個人、房客從事什麼工作，雙方多年來幾乎沒有真正接觸。接手之後，只要房東、房客都有意願，他便會重新協助雙方建立基本認識。
「房子對房東來說是重要資產，但對房客來說，是每天生活的家。」黃于慎加入匯康資產管理約2年，第2年便跨過年薪百萬元門檻，目前也朝年薪200萬元目標前進。不過，相較於收入，他更在意的是，愈來愈多房東願意把房子交給他處理。從每天上百通電話、回家對著鏡子練習，到如今一次承接76戶住宅，黃于慎認為，包租代管看似是一份業務工作，真正要長期做下去，靠的卻是政策熟悉度、溝通能力與執行力。
隨著租賃市場逐步透明化，他也看好社宅包租代管將成為愈來愈重要的住宅服務產業。未來包租代管市場競爭的關鍵，已不只是「誰能找到房子」，而是誰能真正建立房東信任，並把每一間房子長期管理好。
(房產網)