高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。(圖/黃舒衛提供)
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。(圖/黃舒衛提供)

從12月14號凌晨美國聯準會利率決策會議的結果來看,在明年經濟成長、就業環境穩定以及通膨受壓抑的前提之下,維持連三凍的政策利率合乎市場預期。

【高利率持續考驗商用不動產收益市場】

即便明年全球投資氣氛持續向好,但本世紀以來的最高利率環境對於部分高槓桿操作的投資市場來講,仍是不可承受之重。舉例來說,以租金收益作為核心的部分國際商用不動產市場遭逢租用需求停滯、成本高漲、高利增壓的三重壓力,後續還會有投資動能不振、價格修正甚至違約的風險,會不會成為市場黑天鵝,值得關注。

【升息落幕、房價蠢蠢欲動】

目前各研究機構預估明年台灣經濟成長樂觀回彈,另外消費者物價指數年增率也可壓抑制1.5%左右,台灣經濟基本面已經脫離疫後調適的陣痛期,利率走向正常化、和緩化,因此暫無升息或調整貨幣政策的必要,對房市的負面影響也將告一段落。

台灣房市交易量連兩年下修,不同的是2022年「前高後低」,今年上半年市場表現則飽受升息外溢效果、平均地權條例上路的政策面衝擊,但下半年受惠於打炒房政策利空出盡、暫停升息及新青安政策之利息補貼助威,而且三組總統候選人都未加碼打炒房政策,反而多由補貼面、供給面舒緩壓力,帶動房市呈現「先低後高」、「開低走高」的走勢。預期在升息循環告終後,2024年擺脫大選沉悶氛圍與政策緊縮壓力,投資走回多頭格局,房市價量續升無礙。

【選後政策因素拉大產品表現差距】

觀察市場回升力道,新青安堪稱房市的「超強力春藥」,目前延燒的是首購族、成屋、中低總價三大元素,而預售也開始用低首付或零工程款等方式搶攻市場、相對來說豪宅市場只能自求多福,明年市場住宅價量將因全球降息預期、投資市場熱絡而帶動新一波置產投資需求,形成新一波仰角反攻的成長趨勢。從產品面來看,中古屋市場受益於市場、政策最大,而新成屋市場也將面臨供不應求的現象,但預售市場會因為產品定位而受政策及貸款條件限制,出現個案表現的態勢,甚至平均地權條例對於解約登錄、預售換約的新規上路,將擴大個案產品間的優劣勢。

【降息議題刺激商用不動產超前部屬】

商用市場在過去兩年升息循環過程中,受高利率、低投報的格局限制,只剩自用買方買單以及零星具特殊性且有資產活化題材的物件才能獲得青睞,但明年第一季後將有降息的鬆動機會,資金派對序曲再起,將鼓動投資人現在就積極進場評估,並鎖定潛力物件超前部屬,預判今年交易拉尾盤或明年開紅盤的機率大增。

雖然利率凍漲,但是貨幣緊縮、限貸管制的政策未調整,接下來卻又出現投資意願蜂擁而出的牽動,市場恐將面對可融通資金有限、投資策略轉變、實質利率維持高檔的拉鋸現象。建議建商及機構法人仍應嚴守財務紀律,即早把握時機進行獲利了結、汰弱留強的準備,並對於市場無預警變動風險做出因應備案。

(房產網)

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