不動產為一般民眾最大的人生決策,為提供購屋置產參考指標,台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心共同發布房市新學術指標「台灣房屋市場景氣燈號」,以及下半年的國內房市景氣預測。研究結果顯示,2023年第1季台灣房屋市場景氣燈號呈現藍燈,景氣指標分數為31.68,並預測第2季景氣指標分數為38.02,燈號轉為黃藍燈,代表房市在第2季逐漸脫離景氣低迷狀態;預測第3季景氣指標分數為42.63、第4季是44.20,意味下半年皆為代表景氣穩定的綠燈,後續發展「有感量縮,溫和價盤」。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,在第5次選擇性信用管制的第2戶限貸後,下半年還有多項打房政策陸續上路,包括平均地權新制實施、行政院積極研議囤房稅2.0,並有中央大選將至、國際經濟持續放緩等挑戰,牽動首購族、換屋族、長期置產客戶的購屋意願;不過官方雖對炒房連環打擊,但另外一方面,也對申報租金收入的房東調降房屋稅,並鬆綁換屋族貸款,還釋放出新青年安心貸款利多,因此下半年仍有剛性買盤支撐,但量能不易放大,將是「量縮價盤」局面,預估全國全年的買賣移轉量,縮減幅度大約15%,整體棟數估計將會是27萬棟保衛戰。
周鶴鳴進一步分析,造成「量縮」的因素,可從基本面、政策面、技術面3大面向來觀察。在基本面上,第1季GDP年增率是-2.87%,看來也不會太好;政策面上,本次平均地權條例新法預售屋轉售的禁令,已經造成結構性的改變,選擇性信用貸款限制,短期投資必然減少;而這波房價的大爆發,起因於2018年美中貿易戰與新冠肺炎爆發後,台商資金回流,且貨幣政策和國際戰爭引發通膨,導致房價飆漲,因此在技術面上,漲高必面臨修正,也是造成量縮的主因。
價格漲跌,則會因產品、區域供需不同,溫和盤整。多空交雜下,下半年房市也將浮現3大趨勢。首先「內需復甦,商用看俏」疫後各產業復甦力道不同,目前國內餐飲旅宿業反彈,AI興起帶動的科技產業發展爆紅,都衍生擴張需求,加上打炒房政策管住不管商,因此包括旅宿、店面等商用不動產或工業地產,後市發展將相對穩健。
其次「政策限縮,長抱為王」,近期房市政策,對自用和置產族群限制不同,不管是貸款、稅制或預售屋轉手限制,對長期置產、剛性自用的民眾影響均較輕,因此首購自住客會趁機卡位,市場上低總小宅仍會是主流。
再者,「預售吃緊,成屋價穩」,受平均地權新制影響,預售屋量能縮減,新興重劃區漲跌變化大,房市轉向成屋市場,其中又以機能完整的成熟區域更顯討喜,房價更具抗跌保值之效,優質搶手社區仍有創高價機會。
綜觀下半年房價的起伏,還是要回到產品、區域等各方面的供給、需求面,在總體環境不利的情況下,仍可看到趨勢中的好產品,因為稀有釋出,還在逆勢上揚。
【房市新學術燈號預測 置產規劃有方向】
中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示,一般常以房價指數或交易量等單一指標,作為判斷房地產景氣的依據,但可能無法反映出整體市場真實狀況,導致誤判情勢。有鑒於此,台灣房屋集團與中央大學台灣經濟發展研究中心產學合作,創建國內唯一房市領先指標「台灣房屋市場景氣燈號」,希望更全面地評估市場動能及景氣,並預測未來房市走勢。
台灣房屋市場景氣燈號針對總體環境、生產面、交易面和經濟信心等四大面向,篩選出17項變數,資料期間為2002年1月至2023年3月,參考國發會景氣對策燈號之指標項目處理方式,將原始資料進行季節調整等處理,再透過主成分分析法,由資料自行決定出各變數之權重,計算出景氣指標。並在95%的信心水準下,預測2023年第2季以後台灣房屋市場景氣指標與燈號,以本次數值分數對應燈號分別為景氣過熱 (49.22~100)的紅燈、轉好(44.37~49.22)的黃紅燈、穩定(41.44~44.37)的綠燈、轉壞(37.36~41.44)的黃藍燈,以及低迷(0~37.36)的藍燈。
(房產網)