高雄三民區都匯綠森活 (圖/樂居LEJU)
高雄三民區都匯綠森活 (圖/樂居LEJU)

高雄三民區都匯綠森活 (圖/樂居LEJU)
高雄三民區都匯綠森活 (圖/樂居LEJU)

高雄三民區都匯綠森活 (圖/樂居LEJU)
高雄三民區都匯綠森活 (圖/樂居LEJU)

「中都重劃區」是高雄市區內唯一的重劃區,區內採低建蔽率、低密度與高綠覆的開發方式,重劃區內包含中都濕地公園、美都公園、榕樹公園等多個綠地,整體綠覆蓋率超過40%,更是少數連一間超商都還沒有進駐,開價卻來到4字頭的重劃區。由於距離高雄指標豪宅地段美術館特區僅一橋之隔,建商們看準與豪宅連接之價值,紛紛插旗推案,加上近年政府有多項的重大建設匯集於此,像是鐵路地下化及輕軌等,多項利多帶動房地產整體價值,未來發展備受青睞。

一起來欣賞三民區建案:泰毅建設開發『都匯綠森活』

【建案特色】

● 永久棟距:建案基地正對榕樹公園;公園景觀第一排,綠覆率高,有永久棟距,中高樓層具備難得的景觀優勢,採光及隱私性也較好。

● 建案規劃:採用美國EPS制震,在建築的上下樑柱之間裝設鋼板,鋼板中含有橡膠能吸收地震部分能量,進而降低搖晃的程度,且不佔空間及動線,材料耐久且穩定性佳,也無需定期維護、置換及檢測問題,使用年限同建築物壽命。

● 地理位置:步行1分鐘可到中都濕地公園,車程2分鐘可達青海商圈,車程5分鐘內可到台鐵鼓山車站及輕軌C19九如四路站;未來可快速接軌國際地標高雄新站,輕軌、台鐵、捷運串聯相通,通勤、轉乘皆便利,便利的交通網絡儼然形成中都美術館生活圈。

【都匯綠森活 格局分析】

都匯綠森活 標準層

高雄三民區都匯綠森活 (圖/樂居LEJU)
高雄三民區都匯綠森活 (圖/樂居LEJU)

● 基地面積462坪,規劃1棟地上15層、地下3層,一層9併2梯,119戶住家、4戶店面,總戶數單純。

● 1樓接待大廳挑高9.1米,店面高度為6.2米。

● A1~A6戶面榕樹公園,永久棟距,視野、通風、採光佳。

● A7~A11戶則規劃高雄厝景觀陽台,面停車場,須留意未來是否有建案規劃,影響未來棟距及採光問題,高樓層可遠眺壽山景觀。

● 建案雙面臨路,分別為德旺街(15米)與遼寧三街(10米) ,建案大門面遼寧三街,建案臨路道路寬敞,居住品質舒適感佳。

● 建案周圍環境清幽,不過還是屬於尚待開發地區,社區周邊生活機能稍微不足。

● 建案樓層戶數9戶併2電梯,電梯戶數比較較為可惜,樓層戶數較多,尖峰時段會有搶梯問題。

● 整棟規劃 2房-22/26坪 、 3房-30/34坪,適合首購族和換屋族。

● 車道出入口規劃於遼寧三街(10米), 為雙車道進出;車位規劃為全坡道平面式30個、機械式52個,車位比1:0.66,車位戶數比較不理想,部分兩房格局不綁車位,須留意未來停車問題。

● 公共設施:挑高接待大廳、交誼廳、中庭花園、棋藝室、蒸氣室、健身房、KTV室、SPA池、游泳池、空中花園,公設比:38%,稍高於市場行情。

● 建材廚具設備使用林內三機、紘國廚具、TEKA烤箱;衛浴建材使用日本TOTO衛浴、Panasonic暖風機;房間配有SUNON雙流新風機,建材綜觀屬於中高階等級。

● 管理費:75元/坪/月,還在可以接受的範圍內。

都匯綠森活 A11傢配圖

高雄三民區都匯綠森活 (圖/樂居LEJU)
高雄三民區都匯綠森活 (圖/樂居LEJU)

● A11規劃2+1房/2廳/2衛浴,格局方正,無過多走道,室內坪效佳,雙面採光,採光通風佳。

● 主次臥皆有開窗通風,無暗房問題,須留意客廳採光較不理想。

● 兩間衛浴皆有開窗,採用乾濕分離,日後較無潮濕問題。

● 廚房採一自型開放式設計,靠近工作陽台提升通風與採光,未來較無油煙問題。

● 規劃前後陽台,可供曬衣及休憩、園藝造景使用,前陽台銜接主臥,為高雄厝式設計。

【實價登錄分析】

● 都匯綠森活 位於 中都重劃區

中都重劃區 個案:

近一年屋齡5年內新屋成交價約落在28.94 萬/坪。近五年的整體成交價來看,約落在25.69 萬/坪,該區為興新重劃區,目前仍屬於發展階段,但成交量熱絡,呈現價量俱漲的狀況。

都匯綠森活:屋齡1年。 平均成交價24.52萬/坪。 近一年成交價28.89萬/坪。

潤隆樹禾苑:預售屋。 平均成交價33.72萬/坪。 近一年成交價39.37萬/坪。

上銘蒔尚:屋齡1年。 平均成交價24.61萬/坪。 近一年成交價26.17萬/坪。

高雄三民區都匯綠森活 (圖/樂居LEJU)
高雄三民區都匯綠森活 (圖/樂居LEJU)

● 高雄美術館特區 個案

近一年屋齡5年內新屋成交價約落在 34 萬/坪。近一年的整體成交價來看,約落在31.3 萬/坪。

美術白天鵝:預售屋。 平均成交價27.51萬/坪。 近一年成交價33.07萬/坪。

美術1号院/興富發華人桂冠:預售屋。 平均成交價40.52萬/坪。 近一年成交價40.52萬/坪。

京城青海LINE:預售屋。 平均成交價29.4萬/坪。 近一年成交價31.14萬/坪。

高雄三民區都匯綠森活 (圖/樂居LEJU)
高雄三民區都匯綠森活 (圖/樂居LEJU)

● 中都重劃區因鄰近美術館特區,且都擁有高綠覆率特色,價格通常會參考彼此,由於美術館特區生活機能發展較成熟,開價通常會比中都重劃區較高,都匯綠森活成交交約落在26.73 萬/坪,相比下還是親民了不少,因此吸引不少嚮往美術生活圈的小家庭客群。

【都匯綠森活 評價】

中都重劃區房價已漲到比照隔壁美術館豪宅區,但相較美術館多為大坪數,都匯綠森活小坪數在總價帶上還是比較親民,機能部分還需依賴鄰近的美術館,區域內甚至還沒有一間超商,但在現在時時刻刻盯著螢幕的時代裡,住在高綠覆率的社區內也是種享受及放鬆,隨時隨地都有美景能欣賞,生活步調也緩慢了許多,看著壽山的綠景讓雙眼放鬆下。

文章來源:看屋筆記:高雄三民區都匯綠森活(個案+價格分析)

(房產網)

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