【投資客紛縮手 價格仍難撼動?】
全國疫情仍在三級警戒,房市處於降溫狀態,緊接著下個月,修正後的房地合一和實價登錄將同時登場,預售屋市場可說是首當其衝,尤其是短期投資取向的買方,恐怕會縮手一陣,預估整體房市交易量將明顯下滑。至於現在是否是進場的好時機?價格是不是要鬆動了,恐怕不盡然呢!原因就讓樂陶陶來說給你聽。
今年4月修正通過的《所得稅法》(即「房地合一稅2.0」)規定,2016年後取得的房地、預售屋,個人持有2年內轉手賣出,淨獲利須課所得稅,稅率為45%,持有超過2年未超過5年,稅率為35%。稅額課徵方式在「房地合一2.0影響誰 一張對照表3秒看懂」有描述更多細節與案例,前後對照表如下:
不過,若是自住設籍滿6年,有400萬元免稅額,2年內買賣換屋還可申請重購退稅,因此此項政策對於純自住客換屋影響不大。想知道如何計算房地合一稅費用,如何節稅,參考「房地合一稅新制懶人包 試算、免稅秘招大公開」,有更清楚的說明。
除了房地合一2.0預計7月起實施,2020年底通過修正的「實價登錄地政三法」(包含《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》),也將在7月一併上路,俗稱「實價登錄2.0」。
「實價登錄2.0」除了內政部實價登錄網的實價登錄門牌將全面揭露外,預售屋建案資訊須事先備查,簽訂買賣合約後須30日內申報,杜絕紅單當中的「預約」性質,亦禁止轉售,且地方政府增加查核權,若有相關違規還可加重處罰,相關修正重點整理如下:
此政策可說對預售屋交易影響甚鉅,過去預售屋交易,多半會等整個社區銷售到一個段落,甚至成屋後才一起申報,此次調整成交30日內申報,讓預售屋價格更透明,降低操作價格與成交量的可能性,且有了申報紀錄,更容易確認持有時間長短,轉手獲利更難規避房地合一2.0的高額稅率。
疫情期間又遇實價登錄新制上路,難免手忙腳亂,對此,內政部地政司已設置實價登錄2.0專區,並進行線上直播,說明申報作業操作方式,若對相關細節仍有疑問,亦可撥打內政部1996專線洽詢。
【7月過後的房市會怎麼發展? 預估市場將出現兩大變化】
樂陶陶覺得,避開房地合一2.0重稅,提前獲利了結的拋售潮應該會在7月前結束,接下來,市場上持有5年內重稅期的待售物件,可能會大幅減少,也許是由售轉租,或是乾脆縮手不賣;預售屋部分,由於登錄價格的時間更即時,有機會朝向價格透明化、不二價的方向銷售。
儘管外界對於業者是否能落實申報實價登錄,地方政府查核人力是否充足,仍抱有疑惑,但樂陶陶認為,資訊與價格愈來愈透明,不只是房市健全發展一大步,也更容易讓剛性需求買方敢勇於出手,至於在低利、游資多,持有成本低的狀態下,若是一般自住客持有的不動產,房價願意鬆動多少,只能說還有待觀察了。
(房產網)