文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2021.04.23
高雄小港區為舊高雄市最南端的行政區域，有著國際機場與臨海工業區等建設在支撐著當地的經濟環境；然而，市府近期所將推動的第89期重劃區中，將規劃3.3萬坪的複合式商業區，因此也勢必為小港整體帶來更優渥的發展。本次將為各位介紹的「常景錄」即坐落在小港地區，但位處的環境不同於一般小港建案，那究竟本案有什麼特別的地方呢?讓我們一起揭曉吧!
【建案特點】
1.地標性建築：規劃為高超建築大樓，成為該區域顯著地標，且受法令限制，本案為該地區最後一幢超高大樓，因此尚有著寬敞棟距的特色，其隱密性、景觀視野表現不俗。
2.地理位置：基地位於小港區前排位置，緊鄰高雄人口最多的鳳山區，而且因未受到小港機場的交通隔閡影響，其前往熱鬧市區更加便利，也顛覆以往小港必須仰賴自身生活圈的印象。
3.四面臨路：除了規劃為超高建築大樓，尚在角地位置開闢一條人車皆可通行的道路，成為稀缺性相當高的四面臨路的大樓標的，同時也增添社區各房型的採光效果與通風流動性。
【建案平面分析】
一樓平面分析：
1.基地面積1124坪，社區四面臨路，分別為孔鳳路(15M路寬)、廈莊五街(10M路寬)、廈莊六街(4M路寬)，以及計畫道路約4M寬；鄰近多為3F、4F透天厝，因此社區受鄰旁建築的影響較低。
2.社區採雙棟規劃，27F/B4超高電梯大樓，1家生鮮超市(只租不賣，可控管店家品質)，共規劃474戶住家。社區大廳出入口前方道路為廈莊五街，店面出入口則為孔鳳路，因此住戶與顧客為相異進出口，可降低相遇衝突。
3.公設有規劃挑高8.75M的接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、健身房、KTV、廚藝教室、Lounge Bar、信箱區等，且多項公設集中於頂樓，可兼享壯闊的景觀視野，公設比尚可接受35.3%。
4.車道出入口前方為廈莊五街，規劃174個平面車位，158個機械車位，共332車位。目前兩房不配車位，由三房的優先選擇，社區亦有配置每戶一機車位。
標準層平面分析：
1.社區規劃為相連兩棟建築，並區分為A、B兩區，房型格局互相對稱。
2.每層10戶，2部三菱17人座大型高速電梯，皆可通達地下室、頂樓。電梯戶數比1:5，總戶數比1:118.5，配置有待加強。雖然市區有滿多高梯互比的產品，但如果選擇高樓層的住戶，上下班時段可能會遇到久候電梯的情形，需留意。
3.黃色區域為二房約20~30坪。綠色區域為三房約31~40坪。部分房型需再自行隔間得留意。樓層高約3.2M屬於中規中矩的規劃。
4.梯間有開窗，通風性及採光性不錯。室內則部分房型的臥房或衛浴未開窗，需再留意家中濕氣、光線等狀況。
5.廚房皆為開放式設計，得留意油煙狀況與評估是否有足夠的電器櫃空間可以使用。
6.冷氣室外機則有安置固定位置，不需佔用陽台空間；然而，部分房型僅有配工作陽台，無前陽台需留意。
7.附贈設備為大雅廚具、林內三機、和成衛浴、IH爐、電器櫃內嵌式蒸烤爐，以及全室木質地板(除陽台、衛浴)等，另有總存水灣的設計。
A3傢配圖：
格局方正，樑柱外推，影響室內空間較小。客廳為間皆採光，主要靠廚房的光線照明，採光效果需留意。臥房皆有開窗，通風性佳。規劃為雙公共衛浴，主臥則無附獨立衛浴。大門旁的衛浴無開窗，且相鄰廚房的衛浴空間較小，皆得注意。右下方的臥房空間較小，建議規劃為單人房、兒童房、書房等。
A7傢配圖：
大門前方可規劃玄關空間。客廳為直接採光，但由於廚房位於正後方，需留意油煙狀況，且得預留電器櫃空間。衛浴採乾濕分離式，但未開窗，需留意室內濕氣狀況。臥房空間配置得當，整體格局無過多走道空間，坪效尚可接受。
【實價登錄分析】
「常景錄」位在桂林生活圈：
1.桂林生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在16.13萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在13萬左右，整體區域房市相當穩定，但交易量有逐漸下降的趨勢。
常景錄 預售屋。開價23萬/坪起。
日光YOUNG 屋齡4年。平均成交價14.21萬/坪。近一年無交易資訊。
名發新境 屋齡7年。平均成交價15.11萬/坪。近一年成交價17.73萬/坪。
2.鳳翔生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在16.96萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看約落在16~17萬，區域房市漲幅不多，交易量亦每況愈下；值得一提，5~10年的物件成交價格尚優於0~5年的新標的，為相當奇葩的事情。
鋭揚新世代 預售屋。開價20萬/坪起。
銳揚新天第 屋齡0年。平均成交價16.42萬/坪。近一年成交價17.03萬/坪。
璟自然 屋齡3年。平均成交價19.43萬/坪。近一年成交價20.52萬/坪。
3.根據樂居實價登錄顯示，目前「常景錄」周遭個案成交價約落在17、18萬/坪，且尚有7年的標的也在17萬成交，可想而知，該區域房市跌價的情形並不顯著，而位於鳳山區的鳳翔生活圈，亦有開價站上2字頭的新物件。由於「常景錄」在景觀與地標性方面遠勝於該區的鄰近建案，也藉此拉升成交價格，而開價23萬的「常景錄」則偏高於當地行情，本編則私心認為近20左右尚為合理範圍。
【評價】
「常景錄」為四面臨路的超高大樓地標，且因位於小港機場前側，較不受機場阻礙發展，其通往市區（如前鎮、鳳山）也更加便捷，可謂兩行政區與機場的核心位置。頂樓的公設更是豐富，從高聳空中俯瞰著機場、山脈與市景，飽覽著南高雄的一切變化，一覽無遺地呈現在眼前，為極其的享受啊！但也因為如此，本案有著超高梯戶比的抗性，雖然配置17人座的高速電梯，但在上下班時段，可能會是比較煎熬的過程。至於1F店面出租的規劃，本編則認為可不必太擔憂，畢竟建商仍有收回店面的權利。整體而言，如果尚能接受該區域的機能與社區梯戶配比，不妨至「常景錄」現場進一步瞭解與討論價格吧~
(房產網)
