文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2021.03.04
在市區不斷地朝向都市化躍進時，往往犧牲或忽略綠地空間的價值性，更傾向於建蓋能提供就業機會的商辦大樓、或住宅；顯得坐擁在市區的綠地環境中成為極其的享受。位在高雄市中心的中央公園綠覆蓋空間更高達12公頃，成為高雄知名代表性標的，且其捷運站曾被國際旅遊網站評選為世界5大最美捷運站之一，而本次將帶各位認識的「民生1號院」，即緊鄰中央公園旁，便能坐享其特色。除此之外，尚有眾多特色等著你瞭解，就讓本編帶你認識吧！
【建案特點】
1.豪門排場：由60米林蔭大道進出，且社區前方規劃為藝術花園廣場，為相當壯麗的外觀環境；另有約11米挑高大門廳，整體社區堪比國際級飯店規格。
2.豐富公設：除常見的普通公設外，尚有規劃戶外景觀空中泳池、SPA池、兒童戲水池、池畔樹台、休憩平台、Lounge Bar、瑜珈教室、健身中心、Game Room、電影院、親子遊戲室、KTV、棋牌室、撞球室、觀景娛樂廳等多項設施，打造出渡假村般的享受。
3.絕佳位置：緊鄰於都市之肺－中央公園，為運動、野餐、散心的絕佳休憩環境，並能在中高樓層俯瞰高雄市區美景－高雄港、柴山、愛河等。交通方面亦有評選最美捷運站的中央公園站、美麗島車站，享雙捷運的便利。生活機能則有大力、漢神、新崛江商圈等。
【建案平面分析】
一樓平面分析：
1.基地面積987坪，三面臨路。社區面朝民生一路 (60M寬敞道路)，鄰旁為文衡一路(20M寬道路)、及民生圓環，其下樓即可抵達中央公園。對鄰的文衡一路有兩間宮廟(鼓壽宮、南雄宮)，南面為13F建築。
2.社區採獨棟L型規劃，34F/B7超高電梯大樓，1F有4戶店面，社區共752戶。大廳挑高11M，公共設施極為豐富，堪比渡假村規格，而公設比尚僅35%，但管理費仍待定，得留意是否有過高的狀況。
3.地下室進出口為5.5M雙車道，且由文衡一路進出；配置坡道平面、坡道機械車位，共452車位。社區採汽機車分道，因此機車由車道旁進出，並停放置在1F。
4.學區為大同國小(步行8分鐘)、及新興國中(步行1分鐘)。醫療設施尚有大同醫院(車程3分鐘)。交通方面除了雙捷運之外，近期拆除的中博陸橋也將受益本區，沿途行駛中山一路即可通達高雄火車站、三民、左營區一帶。
標準層分析：
1.採飯店型住宅規劃，每層20戶，四部電梯，頂樓、地下室皆可抵達。電梯戶數比1:5，配置較為不足，因此建議中低樓層較合適。
2.僅A1及A8為三房，分別為36、40坪，其餘皆為二房，約22~30坪之間。有些房型(A2、A7、A8、B11)可再依自身需求進行隔間，其餘隔間皆已完成。
3.室內皆無虛坪走道空間，增加整體坪效的運用，並採雙陽台規劃(景觀陽台、工作陽台)，但冷氣室外機需放置在陽台。
4.邊間為雙面採光，其餘皆為單面採光。社區有西曬狀況，得留意未來電費支出及室內溫度。
5.衛浴開窗：僅A8主衛浴、及B1衛浴有開窗，其餘房型(衛浴)皆無開窗，得留意室內濕氣及通風狀況。
【實價登錄分析】
1.中央公園個案
民生1號院 預售屋。平均成交價-萬/坪。
福懋真湛真美館 屋齡0年。平均成交價24.15萬/坪。近一年成交價24.11萬/坪。
郡都CITY 屋齡0年。平均成交價27.47萬/坪。近一年成交價27.65萬/坪。
棋琴文立苑 屋齡1年。平均成交價28.62萬/坪。近一年無交易資訊。
2.美術館特區個案
ihome-NO3 屋齡5年。平均成交價28.65萬/坪。近一年成交價23.12萬/坪。
沐之森 屋齡4年。平均成交價25.69萬/坪。近一年成交價23.57萬/坪。
美術森林 屋齡5年。平均成交價25.8萬/坪。近一年成交價24.66萬/坪。
3.根據樂居的實價登錄平台可知，中央公園5年內相似房型的建案價格約落在24~29萬、美術館特區5年內相似房型的建案價格約落在25~30萬。由於目前「民生1號院」價格尚未公開，因此實際價格需至現場洽詢，以上提供鄰近區域、及相似區域環境的類似房型價格作為參考。
【評價】
高雄的中央公園堪稱媲美台北大安森林公園，讓人們的第一印象往往是高級住宅區，能夠在發達的市區中，擁有遼闊的綠地空間，更使人舒適、恰意。「民生1號院」所坐擁的地理位置，確實成為本案的優勢，再加上如同五星飯店級的設施環境，便成為眾多人夢寐以求的住宅。
即使有許多吸引人們的亮點，但仍有需留意的條件，34F且每層20戶四部梯，配置較為缺乏；鄰旁有兩間廟宇，尚得考量能否接受；確認管理費是否有過高的狀況；西曬、多數房型衛浴未開窗等。
由於「民生1號院」以飯店格局的模式建置，如果為上班族群，仍建議選購中低樓層的建案，或者參考鄰近區域其他建案。
(房產網)
