屋比房屋總監陳傑鳴。(屋比房屋提供)
屋比房屋總監陳傑鳴。(屋比房屋提供)

近期房市熱、房價高漲,加上超低利率時代,錢放銀行幾乎無利可圖,造成各種鋪天蓋地的投資買房訊息,不斷在左鄰右舍、街頭菜籃族、上班族之間討論,甚至連小資族眼看房價不斷漲,都看的內心癢癢,即便手頭沒多少錢,仍考慮用有限的資金準備當自備款進場賭一把。以今年房市來看,代表二手市場的信義房價指數Q3全國房價年漲幅就有6.1%,代表一手市場的國泰房地產指數,Q3全國新屋大廈房價年漲幅甚至還高達15.7%,顯見對於手頭資有閒置資金的民眾來說,今年確實是個買房置產,甚至是投資房市的不錯時機。

目前民眾如有200萬,現在放郵局定存一年定存收益僅約1.62萬,如果把資金拿來買房,假設購買總價1000萬產品、貸款8成,在挑選投報率有3%的產品下,一年下來租金收益就高達30萬,即便扣除房貸利率約1.35%、約13.5萬的利息,每年租金淨收益(不扣維護成本)還可達16.5萬,是放定存的收益的10倍以上,也難怪現在很多人趁著房價又開始蠢動,大喊現在是「租不如買」或「放定存不如買房」的好時機,不僅賺租金,還有機會賺房價上漲增值財。

但是,買房投資真的是穩賺不賠的嗎?對此,筆者建議民眾投資買房前,還是需要有以下3點基本的認知,並墊墊自己斤兩,畢竟買房總價少則數百萬,多則上千萬、上億,一次的投資失足可能會比投資股票失敗,還讓人更無法翻身。

【第1個基本認知:房屋變現性很差】

雖然華人社會傳統認為「有土斯有財」,房地產也是許多家庭首選的投資工具,但是房地產屬於「非流動性資產」,有變現性差的特點,不是今天說賣就可如股票、基金般立刻賣掉。想要賣到理想價格,售屋時間往往長達數個月,甚至超過1年,屋主若有緊急的資金需求,是遠水救不了近火的。

【第2個基本認知:買房投資是高槓桿的投機行為】

買房投資是高槓桿的投機行為,槓桿倍數高達5~10倍,甚至更高,如果房子不漲反跌,就很容易陷入套牢或是本金賠光的窘境,而且,即便使用寬限期,只繳息不還本金,但寬限期一過,龐大本金攤還壓力仍可能會購屋者負擔不起。以購買1000萬、貸款800萬、利率1.35%、20年期、3年寬限期的房貸專案來說,寬限期期間每月只要繳息9000塊,但寬限期後,每月本息攤還金額就高達3.8萬,如果投資人買來出租,即便租金報酬率達3%,每月可租2.5萬,也無法cover每月房貸支出,甚至,如果出現空租狀況,屋主壓力還更大。民眾想買房投資前,還是需要先墊墊自己口袋有多深。

而且,養一間房子不容易,除了每月的房貸支出外,還有房屋稅與地價稅等稅負支出,最後還有管理費、水電瓦斯費等居住成本,這些都是不可忽略的固定支出,民眾投資買房還沒獲利了結,養房成本可能就過高,還把家庭現金流全部卡死。

【第3個認知:誤信投機炒房手法可能誤觸法網】

近期房市熱,許多零元購屋、購屋不用自備款的炒房模式,頻頻在各大課程或是說明會中宣傳。但這些其操作模式,在合法狀態下,不外乎招募有意購屋者,以全額貸款或是「房貸+信貸」方式購屋,再藉由出租房子以租金養房子,等物件增值賣出賺價差。但這樣的獲利模式,主要是在房子能順利增值的狀態下,才能順利實施,而且,這些課程與說明會,往往不會提及「信貸利率較高」或「信用不足可能貸款不下來」等問題,過去也因此也衍生不少交易糾紛與悲慘案例。

另外,坊間還有不肖課程教導購屋者使用「AB合約」,即兩種不同價格的合約,一個是真實交易價格雙方留底,另一份是假的交易價格,來向銀行貸到更多的房屋貸款。但AB約是違法的,若被抓到還可能觸犯刑法,除了罰金還要判刑被關,民眾投機買房千萬要審慎。

【陳傑鳴小檔案】

★現職:屋比房屋總監

★專長:房地產市場分析、買賣租賃策略評估

★經歷:Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監

★證照:不動產經紀人

(房產網)

#買房 #投資 #寬限期 #房價 #房市 #不動產 #陳傑鳴

也許您會感興趣

推薦閱讀