林森商圈「明皇大廈」7戶轉手獲利近1倍。(翻攝自Google街景)
林森商圈「明皇大廈」7戶轉手獲利近1倍。(翻攝自Google街景)

台北市特殊產業聚集的林森商圈,商圈內除了具備爭議「錦新大樓」、「春暉大樓」、「和益金銀大樓」,另位在錦州街上的兩大樓「錦福大樓」、「明皇大廈」,一曾爆出違建與社區賭場等情事,另一則也傳凶宅新聞,不過這些大樓卻有一完美特色,由於房價偏低,出租情況不錯,投報率佳,轉手多見獲利。

觀察「錦福大樓」與「明皇大廈」,前者今年交易的7樓戶揭露從2013年開始轉手了3次,身價從360萬躍升為550萬,價差達190萬,最近一次賣屋的屋主,持有一年多賣出也賺了120萬。而「明皇大廈」交易資訊看來更令人咋舌,今年交易的7樓戶,前一手屋主持有不到一年轉手,竟大賺279萬,近乎翻倍,雖然這兩交易若非法人交易,恐得遭課房地合一稅35~45%,卻也見物件增值性,林森商圈在投資報酬上可堪稱真正的黃金商圈。

錦州街爭議大樓今年歷次移轉明細
錦州街爭議大樓今年歷次移轉明細

有禾布可行銷公司副總經理黃亭凱指出,「錦福大樓」與「明皇大廈」都位於錦州街,兩社區屋齡都在40年左右,前者行情落差大,單價在35~50萬,後者則在45~50萬,均多套房產品,符合林森商圈所需,以商圈租金行情單坪約在1500元左右,低價位的情況下,投報率換算高達3%,讓有意投資者趨之若鶩,交易行情水漲船高,惟即便轉手獲利機率高,出租投資報酬率也佳,但由於該生活圈各大樓都有其複雜性,房價與台北市高房價情況脫節,另也不大建議一般投資者下手,後續爭議性恐有棘手風險。

另外,全球居不動產情報室總監陳炳辰說明,雖然這兩社區今年獲利偏高的交易都是買在低價,賣在高價,都屬個案特質,當初買入為社區低價前幾名,賣出則為社區近年高價,不過逐步提升5字頭水準,是否有都更效益耐人尋味,像是同商圈今年就傳建商以單價300萬左右,耗資上億購置老屋開發,顯見區域身價,惟此兩社區戶數多,且多非自住,整合也不見得容易,推測獲利還是在於租賃價值。

而陳炳辰試算,以獲利279萬的來說,如果符合房地合一稅課稅原則,粗估則得繳納125.5萬的稅額,剩下150多萬獲利,但不到一年獲利150萬,仍可見房產確實是筆好生意。

(房產網)

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