北市店面交易如山倒,市場結構轉變使買氣量縮3成。(葉思含攝)
北市店面交易如山倒,市場結構轉變使買氣量縮3成。(葉思含攝)

今年不動產市場受資金狂潮挹注,交易屢開紅盤,可市場並非雨露均霑,依據實價登錄資料統計,今年台北市1~7月的店面交易量155筆,跟去年同期相比大減32.9%,今年交易量甚至低於房市緊縮的2016年。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,實體店面不僅受電商影響,今年因疫情使得店面空置更為嚴峻,不少商圈租金水平下修,讓投資報酬率下降,進而影響買方購買意願。

近五年台北市1~7月店面交易
近五年台北市1~7月店面交易

【房市寵兒換人,店面光景不在】

觀察近5年1~7月台北市店面交易,今年僅交易155筆,相較去年(2019)同期231筆,今年量縮32.9%,且比房市低點2016年的191筆還少了18.8%,今年台北市店面交易量成為近5年的低點;在各行政區的表現上,中山區及大安區每年都囊括成交量前2名,今年同步量縮,不過中山區還有33筆、大安區尚有21筆,出乎意料的是西門町商圈所在的萬華區,今年1~7月店面成交量僅個位數,跟去年同期相比大幅減少66.7%。

郎美囡指出,商圈店面的空置率提高、租金水準下滑,都讓買方卻步,今年雖然市場動能強勁,但投資人期待未來價格有成長空間,故資金流向具話題或建設的低價區,此外,今年商辦、廠辦、工業用地成為熱門標的,也吸引大筆資金挹注。至於各行政區的表現上,買方購置店面依然選擇指標商圈,因此中山區及大安區交易維持在前2名,而萬華區黃金商圈的店面釋出稀少,且投資人保守觀望,今年店面成交量大幅緊縮。

【房東精打細算,二三線店面受青睞】

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,通路革命下,店面市場經過盤整已經出現結構性改變,企業化整為零轉進百貨等通路,在消費力沒有提升的狀況下,店家也會精算租金,讓過去一線商圈金店面不再強勢。對於投資者來說,為了讓投資更有效益,寧可轉進二三線商圈或者是其他縣市的店面,不僅價格低,投資報酬率也穩定。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,仔細觀察該數據,大同區與松山區的店面數量其實不多,也會是數量變動較小的因素,且也可能有一些公寓、大樓的一樓,或是像萬華、大同、士林有一些透天產品,但未註記為店面,也會讓統計時的數量稍有偏頗,但整體來說,實體店面式微乃現況不爭事實,尤其是跌幅達3成的大安區,具備忠孝東區商圈,而有市府商圈信義區更僅餘10筆交易,一步之遙跌落個位數,跌幅高達5成2,都可看出高價商圈因租售價碼都高,承接者有限,實體店面消費不彰,又遇觀光人潮不繼,都讓這類區段光環落漆。

另外,陳炳辰說,不少特賣會仍是目前空置店面的急救藥,包括東區最有名的前唐朝餐廳,特賣會應有長達10年左右的狀態,另外如民生東路與敦化北路口、建國北路與南京東路二段口都可見特賣會身影,少則2年,長達5年的也有,都是黃金商圈,但持有方早期置入,口袋深,不輕易價降租售,以特賣會作為收益貼補,未來交易都有空間補足這段時間少賺的利潤,像是四平商圈在松江路上也是10年資歷的資深特賣會店,今年就以2.8億成交,靜待有緣人都是值得的。

(房產網)

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