寶石君品苑實際外觀圖
寶石君品苑實際外觀圖

文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.03.24

三重先嗇宮周圍土地分區為工業用地,一直到頭前為止,區域內的住宅產品大多為「工業住宅」或位於商業用地,衍生出許多問題與爭議。而寶石君品苑為該區塊鮮有的住宅用地,除了合乎法規外,也是該區少有的豪宅建案,一起來深入了解看看吧。

【建案特點】

1. 區域稀有住宅用地:

寶石君品苑位於三重光復路一段,周圍為工業用地。而本案透過捐贈建案旁的光復公園,將土地變更使用為住宅用地,除了保有棟距外,也因此寶石君品苑為本區塊目前唯一非商業用地或工業宅。

2. 工法與建材:

本案規劃各戶為中空樓地板,厚度達22.5公分,能夠有效隔音隔熱。各戶浴室皆擁有獨立排風,相較於目前主流當層排氣更加高規,避免衛浴空氣受影響。建材配置也相當不錯,較突出的為配有日立變頻空調、Bosch蒸烤爐,還有全熱活氧換氣機,不必開窗也能與室外換氣並過濾。

3. 格局配置:

寶石君品苑格局配置相當不錯,戶戶邊間皆有三面採光,且衛浴皆有開窗,通風良好不潮濕;梁柱外露室內空間方正,室內無大梁;而A3戶五房84坪配有區域少見的傭人房。

【格局分析】

1. 本案分為A、B兩棟,A棟一層三戶、B棟一層四戶,兩棟皆配置三部電梯,使用上相當充裕。

1) 梁柱外露室內空間方正,室內無大梁

2) 少走道及零碎空間,坪效比高不浪費。

3) 戶戶邊間,皆有三面採光,無暗廳暗室。

4) 臥室空間充足,擺放雙人床後,皆還能留有走道空間。

5) 皆為獨立廚房,可避免油煙問題。

6) 衛浴皆有開窗,通風良好不潮濕。

7) 前後雙陽台,工作陽台空間充足。

2. A1、A2規劃四房70坪,為對稱戶。

1) 大門與前陽台相對,若在意風水穿堂煞可裝修玄關或窗簾。

2) 主臥有小梁經過,需注意床位擺放避免壓梁,或可透過裝修改善。

3) 主臥設有衣帽間,於浴室外可作為更衣空間。

4) 主臥配備四件式衛浴。

5) 主臥浴室採新式外推設計,可擁有更大面積採光,且保有室內空間方正。

A1、A2家配圖
A1、A2家配圖

3. A3戶規劃五房84坪。

1) 主臥配有衣帽間。

2) 主臥及次臥有小梁經過,需注意床位擺放避免壓梁,或可透過裝修改善。

3) 主臥配備四件衛浴,且為雙洗手台,可避免使用衝突。

4) 此房型配有傭人房,且採光充足、衛浴也有開窗,但無獨立出入口。

A3家配圖
A3家配圖

4. B1、B2規劃四房63坪,為對稱戶。格局與A1、A2戶相似,主要差別於主臥無衣帽間及三件式衛浴無外推。

B1、B2家配圖
B1、B2家配圖

5. B3、B5規劃三房55坪,為對稱戶。

1) 大門與前陽台相對,若在意風水穿堂煞可裝修玄關或窗簾。

2) 主臥設有衣帽間,於浴室外可作為更衣空間。

3) 次臥室採光需經過陽台。

4) 客廁配置四件式衛浴,主臥為三件式。

B3、B5家配圖
B3、B5家配圖

【實價登錄分析】

1. 周圍建案行情:

寶石君品苑屋齡五年,近一年成交價為44.67萬。

寶石上誠屋齡一年,平均成交價為42.86萬。

臺北捷座屋齡一年,平均成交價為44.23萬。

美麗新境屋齡十年,近一年平均成交價為42.85萬。

2. 二重重劃區左岸價格行情:

GO利開價41~45萬,成交價格討論可以看這裡。

新濠漾目前開價44.5~46.5萬,採不二價銷售,相關資訊可以看這裡。

水丰景目前開價39.8~44萬,實際成交價會低一些。

觀察周圍行情,寶石上誠、臺北捷座皆為商業用地,美麗新境為捷運聯開宅。單就價格區域落差不大,但若考量到屋齡與捷運站距離,寶石君品苑價格區域價格略高。而若對比鄰近的二重重劃區左岸,兩區塊價格落差不大。

周圍建案行情
周圍建案行情

二重重劃區左岸行情
二重重劃區左岸行情

【評價】

寶石君品苑除了工法與格局上相當優異外,距離捷運先嗇宮站也僅200公尺。且為區域少有住宅用地可避免工業宅衍生問題,而同區另一塊住宅用地為位於湯城園區旁的太子汽車三重廠都更案,由冠德建設取得但目前尚未推案。若最近有在附近找房子的讀者不妨參考看看。

文章來源:看屋筆記:三重區寶石君品苑 (個案+價格分析)

(房產網)

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