對許多家庭而言，房屋是退休後最重要的資產之一。但美國最新研究顯示，當屋主年齡邁入70歲後才出售房屋，往往會面臨價格折扣，且年紀越大，差距越明顯。
根據波士頓學院（Boston College）退休研究中心今年1月發布的研究報告，一旦屋主年齡達到70歲左右，出售房屋的價格就開始低於較年輕屋主。與40、50歲屋主相比，80歲屋主賣掉住了11年的房屋時，平均售價會低5%。若以全美房地產經紀人協會公布的2025年12月全國一般房型房屋中位售價40萬5400美元（約新台幣1287.9萬元）計算，5%價差相當於損失了2萬270美元（約新台幣72.1萬元）。且研究指出，這個差距會隨年齡增加而擴大。
價差從何而來：維修延遲與私下交易
研究分析指出，價格落差的其中一項原因，是房屋維護狀況。年長屋主出售的房屋，更可能存在延遲維修或缺乏更新的情況。即便在控制地點與市場條件後，這類屋況仍會影響最終成交價格。
加州比佛利山莊Secure Tax & Accounting的財務規劃師Joon Um也在實務中觀察到類似現象。他指出，與高齡屋主合作的賣房案例顯示，售價較低往往與推遲維修以及臨時決定出售有關，而這些情況常與退休後現金流吃緊相關。小型修繕一再延後，買家往往會一次性察覺整體屋況問題，並將其反映在出價上。
除了維護因素外，銷售方式也是關鍵。研究顯示，年長屋主更常透過「私下交易」出售房屋，而非公開在MLS（多重上市服務系統）上。私下交易限制了競爭機會，也更可能與投資客成交，因此售價通常較低。
研究團隊利用CoreLogic的房屋交易資料庫，涵蓋交易日期、價格與契約類型等資訊，並結合選民登記紀錄來確認屋主年齡，同時進行重複銷售分析，比較同一房屋在不同時間的售價，資料範圍涵蓋1998年至2022年，使結論具備長期觀察基礎。
高齡屋主成主力 房產占退休財富近半
這項趨勢之所以值得關注，與人口結構密切相關。房屋貸款抵押公司房地美（Freddie Mac）的數據顯示，截至2024年，美國共有6500萬名1946年至1964年間出生的嬰兒潮世代，占全美人口20%，在全國房屋持有人當中也占36%。房地美的2024年報告中指出，約68%的嬰兒潮世代屋主表示可能會原地養老。
根據哈佛大學住房研究聯合中心的2023年報告，2022年65歲以上屋主的房屋淨值中位數為25萬美元（約新台幣794.2萬元），較2019年的17萬美元（約新台幣540萬元）成長47%，約占該年齡層家庭中位財富的50%。換言之，房屋幾乎是高齡家庭財富的一半。
全美房地產經紀人協會副首席經濟學家Jessica Lautz指出，如今屋主進行交易的年齡，比過去更晚。該協會2025年的世代趨勢報告顯示，70至78歲屋主中，有38%已在同一房屋居住超過21年；79至99歲族群中，這比例更達44%，同時，該高齡層中有15%的屋主以低於掛牌價90%的價格出售房屋，比例為所有年齡層最高。另一方面，他們也是最不可能提供房屋保固、協助支付過戶費用等買方優惠的群體。
提前規劃 避免在壓力下出售
專家提醒，退休或即將退休的人應注意這些價格趨勢，尤其是當房屋價值是退休計劃的一部分時。
Joon Um建議，年長屋主應預留維修資金，隨時間逐步整理與斷捨離家中物品，並將房屋出售納入整體退休與現金流規畫中，避免因財務壓力而匆促賣房。他強調，房屋不僅是居住空間，更是一項重要的退休資產，積極管理能同時保護價值與現金流。
退休研究中心報告共同作者Philip Strahan則提醒，成年子女或家人若與年長者有密切關係，應留意其房屋維護與銷售過程，在與房地產經紀人互動時，協助其理解不同出售選項及其對最終售價的影響。
不過，較低售價有時也是屋主的主動選擇。有些人不希望陌生人頻繁進出家中，因此偏好私下交易，即使價格較低。也有人選擇不投入昂貴修繕，而以折扣價格出售。
整體而言，隨著美國人口老化與交易年齡提高，高齡賣房的價格差距問題，將更頻繁地影響退休規畫。專家強調，及早規劃與資訊透明，是讓房屋在退休藍圖中發揮最大價值的關鍵。
(房產網)