基隆一名吳姓男子於112年8月，透過房仲以372萬元買下深溪街一間44年屋齡的中古公寓。不料，在交屋近半年後，吳男於113年3月進行裝修時，赫然發現廚房、浴室及客廳天花板內部，存在大面積水漬、油漆剝落、裂縫，甚至鋼筋裸露等狀況，憤而向賴姓前屋主提告，要求解除契約、返還全額價金。
吳男主張，房屋存在嚴重滲漏水瑕疵，已減損其價值與通常效用，且這些瑕疵並非交屋時肉眼所能察覺，賴姓屋主有故意不告知之嫌。因此，他依民法物之瑕疵擔保規定，請求法院判准解除買賣契約，賴姓屋主應返還372萬元；若無法解約，則應減少價金80萬元。
然而，基隆地方法院審理後，於日前判決吳男敗訴。判決關鍵在於，雙方在簽訂買賣契約時，白紙黑字載明「因賣方降價成交，就屋況全部不負民法物之瑕疵擔保責任，由買方自行處理」，並特別註明「重大瑕疵凶宅、輻射屋、海砂屋、傾斜屋不含在內」。
法院認為，這項「現況交屋」的特約條款明確有效，吳男為了以較低價格購屋，自願承擔除重大瑕疵外的其餘屋況風險。此外，房仲業者出庭作證時均指出，賣方在委售時已表明不負瑕疵擔保責任，且帶看、點交過程中，多次檢視均未發現有滲漏水情形。
法官認定，吳男無法證明這些天花板內部的狀況，在交屋當下就已存在，也無法證明賴姓屋主有「故意不告知」的行為。因此，既有的特約條款有效，賴姓屋主無須負擔物之瑕疵擔保責任。至於吳男備位請求的減少價金，也因超過法定的6個月除斥期間而遭駁回。全案仍可上訴。
(房產網)
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