凶宅定義 內政部、法院與民間看法各不相同(影/宅在台灣)

多數人生活中都是趨吉避凶,聽到凶宅都避之唯恐不及,而關於凶宅判定,真的與你想得一樣嗎?今天就來分享台灣針對凶宅的定義與案例。一般來說死亡分為「自然死亡」跟「非自然死亡」,所謂自然死亡就是指壽終正寢,非自然死亡多指凶殺、自殺等,然而針對凶宅,目前在法律上並沒有明文規定,所以對凶宅定義也是眾說紛紜。

凶宅定義 內政部、法院與民間看法各不相同(圖/宅在台灣)
凶宅定義 內政部、法院與民間看法各不相同(圖/宅在台灣)

依照內政部民國97年7月對於凶宅的函釋有幾下幾點:

1. 限於賣方產權持有期間,曾發生兇殺或自殺死亡,不包括自然死亡及意外死亡。

2. 在專有部分求死行為致死,但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。進一步說明就是賣方產權持有期間,在專有部分(主建物及附屬建物)曾發生兇殺及自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(就是陳屍在專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從專有部分跳樓),但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。

以下做案例說明,相較容易理解。

凶宅定義 內政部、法院與民間看法各不相同(圖/宅在台灣)
凶宅定義 內政部、法院與民間看法各不相同(圖/宅在台灣)

案例一:8樓跳樓墜落2樓露台,誰是凶宅?就內政部定義,8樓是凶宅。因為在專有部分有求死行為導致致死。2樓是無辜的,他只是運屍過程被借過家中。雷同從住宅大樓向外跳,陳屍在旁邊透天公寓屋頂,住宅大樓是凶宅。

案例二:若從大樓頂樓縱身躍下死於中庭,因為非專有部分,因此依照內政部解釋,沒有人是凶宅。話雖如此,但過去法院也有判決過一案例。2015年間高雄有位張姓婦人從大樓頂樓跳樓自殺,陳屍於2樓的露台上;2樓劉姓屋主認為張婦自殺,讓他的房子變凶宅,便向張婦繼承人求償。若按內政部函釋,凶宅應算是頂樓(共有部分),且露台(約定專用)非專有部份,所以2樓不構成凶宅要件。但高雄地院法官認為,判斷房屋是否成為凶宅,應考量「事件發生經過、事件經過時間長短」等因素,並不以內政部函釋規範為必備要件。因而法院判定2樓為凶宅,張婦繼承人需賠償173萬,家人自殺死亡卻還要賠償他人,真的是悲劇。

案例三:獨居老人壽在家裡終正寢但無人發現,經過數個月之後才被人發現陳屍家中,依照解釋函令,自然死亡不是凶宅。

案例四:若住在9樓,8樓曾經發生跳樓自殺事件,因發生在8樓的專有部分,與9樓無關。賣方只需擔保自己出售的房屋不是凶宅,不用擔保同棟大樓其他房屋。

陳屍他處的案例:若竊賊進入屋內被屋主發現,為阻止竊賊扭打到屋外,不慎被刺死陳屍屋外,如此因不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處,不算凶宅。

關於法官曾判決案例:

案一:A買了一戶5樓公寓,後來才知道頂樓加蓋曾發生火災燒死3個人,認為自己買到凶宅,控告房仲及前屋主未告知涉嫌詐欺,但檢方調查後認為,A買的是5樓,縱使當時頂樓加蓋是5樓住戶使用,也不能算凶宅,全案不起訴。

案二:A女在B男租屋處跳樓身亡,屋主向租客B男求償,法官認定案發時B男不在場,無過失責任免賠,但死者A女子女未辦理拋棄繼承,所以須連帶賠償房價損失73萬,全案定讞。

案三:2014年間,北市徐姓房東將位在13樓房子出租給李姓男子,李姓男子的母親在租屋處跳樓自殺,房東便向李姓男子求償。然而法官卻完全推翻內政部函釋,而認為「自願跳樓不算凶宅」,而且李男的母親是墜落在社區中庭,不是死在13樓內,13樓不應是凶宅,判定徐姓房東敗訴。

凶宅定義 內政部、法院與民間看法各不相同(圖/宅在台灣)
凶宅定義 內政部、法院與民間看法各不相同(圖/宅在台灣)

以上案例只是想說關於凶宅判定,沒有絕對答案,真的是看你遇到什麼法官。當然多數民眾與法官對於凶宅的見解,與內政部官員大不相同。

民間普遍認為,曾發生過非自然死亡就是凶宅,所謂一日凶宅,終生凶宅。再者若是依照內政部的函釋認定「賣方產權持有期間」若曾發生非自然死亡事實才構成凶宅要件,因此A持有期間發生過兇殺案,後來賣給B,B持有3年後賣給C,B持有期間沒有發生兇殺案,在函釋認定不算凶宅,這動作就叫洗凶宅。

曾有判決案例,台北市郭姓女子將一間持有9年的房子,賣給李姓的女子,之後李小姐發現15年前曾有人在屋內上吊身亡,憤而提告向郭女求償,一審判決郭小姐需賠李小姐200多萬元。但郭女提起上訴,並聲稱自己買房時並不知情。經高等法院調查,證明郭女也是受騙者,且「持有產權期間未發生非自然死亡事件」,並不算凶宅,改判郭女免賠。

凶宅定義 內政部、法院與民間看法各不相同(圖/宅在台灣)
凶宅定義 內政部、法院與民間看法各不相同(圖/宅在台灣)

但你以為凶宅沒人買嗎?在此歸納有三種人敢下手:

1. 投資客,覺得房屋便宜好議價,重新裝潢出租或是轉手賺差價。

2. 宗教團體,設佛堂、教會、宮廟等

3. 無神論者,覺得沒做虧心事,加上口袋不深「窮到不怕鬼的」。

凶宅定義 內政部、法院與民間看法各不相同(圖/宅在台灣)
凶宅定義 內政部、法院與民間看法各不相同(圖/宅在台灣)

宅在台灣-宅妹宜芬表示:特別提醒大家,幾乎所有銀行都拒貸凶宅,所以想買凶宅要拿出全額購屋款。比方說原本1000萬的房子,正常狀況自備款200萬、貸款800萬,但凶宅可能500萬就能買到,不過要準備全部現金。2013年在台南曾有位女性在不知情的狀況下標下法拍屋,之後向好幾家銀行申請貸款,因為是凶宅被所有銀行拒絕,最後因拿不出全額購屋款,導致預先支付給法院的總價2成押標金被沒收。後來他投訴媒體,控告法院與銀行隱匿凶宅資訊,才促成往後法拍屋都要標註是否為凶宅的大改革。

現在內政部地政司在2015年修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」,新增房仲有調查凶宅之責任和義務,所以房仲不得隱瞞必須告知。買房時記得再三向房仲及屋主確認並請他們在現況說明書上簽名。雖說凶宅在法律上沒有標準參照,在物理上也沒有造成損害,只是心理上會造成負面影響,端看個人是否會介意囉!

(房產網)

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