台北市老字號優質社區民生社區,長期為人津津樂道的優勢包括餐飲採購便利,交通四通八達,綠覆率高,慢活的居住風格,棋盤式的整齊街廓等,不過有禾布可行銷公司副總經理黃亭凱指出,民生社區多40年左右屋齡老宅,除了延壽國宅的指標都更案,沒有傳出其他都更危老消息,亦少空置土地開發,乃地利因素才讓平均單價維持6字頭,以當地居民為主要購置者,外來客容易認為CP值偏低,房價發展實有其限制性。
而觀察近一年走民生社區概念的區域高價交易,都不在核心的民生社區圓環周邊,座落相較外圍,像是去年7月成交總價破億元,單價來到129萬元的豪宅「潤泰敦品」,已近長庚醫院生活圈;而去年底交易在單價破百萬元的「水人山」,已來到河堤水門、長期被視作平價路段的塔悠路上;至於因藝人居住聲名大噪的「國美新美館」,去年中買賣的低樓層價碼來到總價8,500萬元、單價97.2萬元,社區位置亦已鄰近捷運南京三民站;而光復北路與民生東路交叉口的「敦煌」,去年3月以總價7250萬元、單價85.9萬元交易10樓樓中樓戶,雖相較還在民生社區的範圍內,卻也屬擦邊。
陳炳辰分析,雖然當地高價交易少,並不無惜售的可能性,但老屋、無捷運等因素也造成外來買盤活水不足,遂使在地核心區域房價有其天花板,反觀民生社區的外圍,如往南京東路五段方向具備捷運機能,往長庚醫院一帶則擁敦北林蔭大道、小巨蛋生活圈,更見房價的抗跌走漲,既沾光民生社區知名度,又擁其他更便利與舒適的居住機能,再以高價宅規劃更添身價,像是延壽街上都更新案預料也將來到此價碼,打造出民生社區概念宅的罕見高價。
此外,陳炳辰說明,民生社區房市買盤多以在地居民為主,且民生社區的隱形富豪多,包括「華固名鑄」、「敦南藝術館」這些破億豪宅,均傳買方為民生社區住戶,甫曝光藝人砸2.4億元購置的「琢賦」,該藝人也居住在民生社區,而在地人知道在地的好與不足,再加碼購置可彌補當地不足性的鄰近高價新屋,成為買盤主力,排他特性也無外乎引來「天龍國中的天龍國」之莞爾說法。
(房產網)