「殯葬業入駐大安區引爆居民掛布條，抗議無效！7月照開業」，「上億元大麻，在社區飄出味道，住戶報警破毒窟！」類似社會新聞事件的報導經常有，大樓內有人開賭場、種大麻，屬於非法，當然可以取締，但是，對於合法用途的爭議事件，處理起來就比較棘手。
公寓大廈是台灣最普遍的居住形式，最傷腦筋的是，民生需求普遍的行業，居酒屋、燒烤店等油煙味較重的店面，快炒店很吵，或者有人設立診所、醫院，或者開設旅館、酒店、KTV等休閒娛樂設施，或者有瓦斯行等高危險行業，諸如此類，進駐公寓大廈內，通常住戶不會喜歡，並視之為嫌惡設施，也會引發抗爭與糾紛。尤其，台灣都市地狹人稠，餐飲業空氣污染、氣味問題，一直困擾公寓大廈的住戶，餐飲業未妥善處理油煙容易引起民眾陳情，是最為普遍與常見的公寓大廈嫌惡設施方面之紛爭。
依據《公寓大廈管理條例》第4條第1項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」因此，若依土地使用分區管制、建築管理之相關法規規定，均未有不合，管理委員會或區分所有權人會議則無法以規約限制法令所允許區分所有權人或承租人所能經營項目。
當然，我也要提醒，雖然管理委員會或區分所有權人會議無法任意限制專有部分之使用，但是，也不是住戶對於專有部分使用上就可任意而為。條例第5條:「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」第15條:「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。」第16條規定，住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。住戶違反規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣3000元以上1萬5000元以下罰鍰，並得令其限期改善；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。相關條款對於住戶專有部分使用還是有許多限制，必須遵守，以維持公寓大廈的居住品質。
執行法令條款，會有事實認定的問題，例如，所謂的「惡臭丶振動丶喧囂」，每個人感受度不一，基於社區自治，住戶是否涉及違反條例第16條情事，建議管理委員會現勘確認，並詳細作成記錄。若情況確實，管理委員會可採取書面制止、協調會等方式，要求限期改善，且告知屆時若未改善（制止不從），或爾后若再有類似違規情節，將舉證後逕行舉發。在有制止不從的紀錄之後，管理委員會便可以檢具相關事證，函送地方主管機關依法處置。
為了杜絕爭議並順利營業，店家應盡可能體諒住戶的感受。店家應更注意清潔衛生、安全、安寧，妥善處理排放，防止氣味、噪音擴散，注意防火、勿堆置雜物、佔用公用地等影響公共安全事項，疫情期間，更要有健全的防疫措施。
另外，也特別再提醒大家，依條例第17條規定，住戶於公寓大廈內依法經營餐飲者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。前項投保公共意外責任保險，經催告於7日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負擔。店家除應主動投保相關保險，並為其餘住戶之保險費進行差額補償，這一點是雙方的義務與權益。
【郭紀子小檔案】
★現職：景文物業管理機構董事長、台灣物業管理學會副秘書長、台灣衛浴文化協會副秘書長、台北市公寓大廈管理維護商業同業公會理事、新北市保全商業同業公會理事
★專長：物業管理、旅館管理、金融與證券、不動產投資
★學歷：國立台灣大學土木工程學系博士、國立政治大學地政學系碩士
★經歷：銀行經理，證券公司創辦人暨總經理，海外華文媒體總編輯，非洲華文作家協會副會長，德明財經科技大學不動產系、景文科技大學物業管理系、健行科技大學物業管理與設計系等兼任老師
(房產網)
