宏大不動產事業群–宏大國際資產總經理陳益盛。(宏大提供)
宏大不動產事業群–宏大國際資產總經理陳益盛。(宏大提供)

近十年來商用不動產市場的走勢,隨著產業消長的變化,不同類型的商用不動產市場早已不同步、不同調。尤其今年因新冠肺炎疫情的影響,更加速了台灣在全球產業的佈局大洗牌。全台商用不動產交易,廠房、工業地、商辦等預估突破1000億、挑戰1500億,土地交易則有機會突破3000億。尤其是工業地產,更是從十年前的沒人要,到目前的一地難求,主要有四大主流趨勢進行中,分別是:電商物流、台商回流、外資加碼、農工搬遷。

台灣的工廠新登記家數從2005年至2019年之間每年約新設3千至5千餘家。但依據經濟部工業局統計,在今年(2020)截至10月止,竟已達9369家,今年新設工廠家數可謂是往年的翻倍成長。今年工廠新登記家數以新北市、台中市、彰化縣、高雄市等最多已超過千家為前四多,其中台中甚至已達2142家,而桃園市、台南市也分別達到951及872家。預估台灣的工廠新登記家數今年預估將突破1萬家,創歷史新高。

近年來幫數十家企業代尋廠房及工業地,感受到工業地產市場的熱絡,這樣的新設工廠登記數量,代表的不只是工業地的投資,而是實質的購地設廠。之所以會有如此大幅的成長,「電商物流、台商回流、外資加碼、農工搬遷」等四大潮流進行是主因。

電商物流:近年隨著網購、電商的發達,除了購物平台之外,各大型零售業者也紛紛加入大面積物流中心的購買及設立,這類的需求土地面積是以「萬坪」為基準,區域型分部或部分零售業者才會選擇數千坪的基地。依據經濟部的統計,電子商務產值在2011年約1100億元,成長率約7.7%,而每年幾乎持續成長,到了2020年僅上半年銷售額即達1587億元,年增率達17.5%。而電商送貨需要有效率的物流系統,因此都會區外圍的大型工業地即成為零售業、物流業者必須取得的一大重點。

外資加碼:據經濟部投審會近期的公布,僑外資來台投資自2007年以來首度連續2年突破100億美元,今年上半年投資金額億高於去年約10.56%。除了谷歌於雲嘉投資6萬坪面積設廠做資料中心之外,台積電於台南大舉設廠也帶動外資有荷蘭、日本等多家企業來台投資半導體業及其上下游產業,另外風力發電、生技醫療、金融業等投資金額比重都頗高,預估今年仍有機會突破百億大關。

台商回流:依據經濟部統計,截至今年10月22日止,台商回台投資行動方案當中,通過審核的總投資金額約達7,886億元。但台商真的回來購地設廠嗎?儘管多數台商資金尚未全數回來,但回台投資設廠的方向是明確的。以近期服務幾家台商回台投資的經驗,多數回台設廠計畫進行中,也在北、中、南各地幫企業積極尋找合適的區域及標的,但終究沒有新開發的工業區可以整體規劃,因此尋覓的過程實屬不易。成交的的幾個工業標的也往往是只達60~70分,找不到80分以上的物件。

農地工用:據農委會於2018年盤查統計,全台約有13萬公頃,農地違規做工業使用,概估約13萬5000餘家,經濟部工業局則統計約3.5萬家。這個族群是最急迫、最缺物件、卻也預算最吃緊的中小企業,當中未能符合低汙染性質就地合法的估計不在少數,數萬家搬遷社廠的需求眾多。2019年7月立法修正通過的「工廠管理輔導法」明定立法後3月20日生效,2年內須申請納管、3年提改善計畫,10年內取得「特定工廠登記」,當前業者期限最遲須於民國2022年3月19日前提出納管,可謂時間緊迫。

此外,還有3項指標也可顯示工業生產熱絡或擴張,依據行政院主計處公布,工業生產指數於今年8~10月連續3個月突破120%,顯示工業生產屬熱絡現象; 依據國發會的公佈,台灣製造業經理人採購指數PMI,除今年7月起至10月由54.1%逐月提升到59.3%,顯示製造業生產呈現明顯擴張之現象;依據經濟部國貿局統計,自2011年起,台灣每年出口額約在3000億美元上下,平均每月介於250~300億之間。但自今年8月至10月以來,每月皆突破300億美元,尤其10月份達322.32億美元,是近10年來新高。

【陳益盛小檔案】

★現職:宏大不動產事業群–宏大國際資產總經理,台灣不動產訓練發展協會、台灣金融研訓院等機構特約講師,台北市建築經營管理協會理事

★學歷:美國加州聖地牙哥州立大學MBA

★經歷:RICS英國皇家特許測量師、台北市第二屆優良經紀人員

(房產網)

#商用不動產 #工業用地 #土地 #投資設廠 #房市 #工廠

也許您會感興趣

推薦閱讀