《公寓大廈管理條例》民國84年完成立法並頒布實施，立法目的乃為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質。但是，現實層面，社區運作依然問題很多，住戶爭端無可避免，甚至發生許多法律訴訟，嚴重影響住戶居住品質與身心安寧。
法令與政策等正式制度的改變，使得社區內部各利害關係人間的權利義務關係與互動方式，也因此產生了本質上的變化，隨著本條例長期實施，所衍生的各種制度性安排，已經在相當程度上影響了民眾在社區的意識型態與行為選擇。社區法令與規約是管理委員會處理問題的重要依據，而鄰里協力則在住戶互動、目的達成方面彌補法令與規約的不足，社區管理中溝通機制扮演相對關鍵且基礎的角色。社區管理委員會越來越普及，「管」的程度要怎麼拿捏？什麼樣的行為才可以真正有效管理整個社區，讓住戶可以普遍接受？
我常常提醒，管理委員會做事要合情、合理、合法，掌握圓融，要懂「管事」 ，也要懂「喬事」。社區住戶是鄰里關係，遠親不如近鄰，凡事多協商，盡量用「喬」的，管理要適度，不適合一切用「法」，維持社區和諧，問題解決就好，以結果為導向。
從法律面來說，依據《公寓大廈管理條例》的規定，管理委員會是指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。法律賦予了管委會角色與地位、義務與職權，一些事務管委會應該做、甚至必須主動做，有些事務管委會不可以做、或須經授權才可以做，不能越權行使。管委會的權利行使與法律界線是甚麼，諸如此類問題，管理委員會要有基本素養。但是，社區畢竟是社區，社區的規章、管理委員會的做法要符合人情世故，符合倫理規範，做事情的標準盡量放在獲得社區多數人的認同上，社區比較容易和諧，居住起來比較放鬆。
符合法律規定是法治社會非常重要的標準，合法是最有依據的判斷標準，相對容易判斷與掌握；合情、合理方面，人的主觀因素較大，有多重標準，則相對較難。但是，社區住戶對於委員的期待，往往是要事事做到合情、合理又合法，難度更大，所以，要做好社區管理委員，真的不簡單，「喬事」功夫要更一流。
例如，社區經常發生的漏水爭議，專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。這是依照法令規範，不難理解，但是，現實的狀況，住戶之間通常會互推責任，以至於漏水爭議多年來總是成為社區爭議事件排行第一的事項。漏水爭議處理，若都依法律規定或等待法律判定，可能曠日廢時，延誤處理時機，造成更大傷害；此時，我們經常看到的成功案例是委員依據法律，施展喬事功夫，喬好、事情圓滿解決，喬得有效。
所謂「喬事」，就是管理委員會妥善協調社區事務，發揮自治管理能量，可以節省大量社會成本，對於化解住戶爭端、創造和諧社區以及保障弱勢住戶意義重大。
【郭紀子小檔案】
★現職：景文物業管理機構董事長、台灣物業管理學會副秘書長、台北市公寓大廈管理維護同業公會理事
★專長：物業管理、旅館管理、金融與證券、不動產投資
★學歷：國立台灣大學土木工程學系博士、國立政治大學地政學系碩士
★經歷：銀行經理、證券公司創辦人暨總經理、海外華文媒體總編輯、非洲華文作家協會副會長、德明財經科技大學不動產系、景文科技大學物業管理系、健行科技大學物業管理與設計系等大學兼任老師
(房產網)
