賣厝阿明。(賣厝阿明提供)

容易操心的父母總認為孩子長不大,不管孩子到了什麼年齡都盡心為他著想,在學時幫忙繳學費、結婚後幫忙買房子。

更有甚者把眼光放得更遠,在孩子一出生的時候,就直接把房子登記在他名下,省去之後繼承或過戶的問題。

不過你知道嗎?這樣的「借名登記」行為,雖然可以省去繼承、過戶的麻煩,但卻仍會有一些麻煩產生喔!

具體而言,大概會遇到下面的問題:

1、可能會有贈與稅的產生

2、孩子失去首購身份

3、將來要賣房時會被徵收房地合一稅

看到這裡你可能又會想問,借名登記為何會有贈與稅?沒有首購身份會怎麼樣嗎?房地合一稅會被課很重嗎?

【詳細解答】

一、借名登記會被認為是贈與?借名登記並不一定會被認定為贈與行為。

借名登記的定義為「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約。」贈與的定義為「財產所有人以自己的財產無償送給別人,而別人也同意接受。」

也就是說,借名登記僅是將財產登記在他人名下,並不等於將財產送人。若父母因為贈與之外的原因需要將房子登記孩子名下的時候,可與孩子簽署「不動產借名登記契約」並保留相關證明文件,例如不動產買賣契約書、不動產所有權狀正本、出資證明、房貸匯款單據,以及房屋稅、地價稅等單據。

否則父母借孩子的名義登記房產的行為,因為有父母子女的情誼關係,很容易被稅務局認定為贈與,若交不出實際證明,就會被追討贈與稅。

綜合以上原因,與其將房子登記在孩子名下,倒不如研究如何將房產贈與給孩子最省稅金。若要節省不動產贈與稅,建議在孩子成年並且有工作時來贈與,因為這時候孩子有償還貸款能力,銀行會認定他為主要還款人。

父母贈與時便可用「有負擔的贈與」也就是將貸款與房子一併贈與給孩子,如此只要繳交→「(房子總價-220萬-剩餘貸款費用)x10%」的稅金即可。如果是在子女婚嫁那年贈與,可以再多100萬的免稅額度!

註:220萬為每人每年的贈與免稅額。贈與淨額2500萬以下,稅率10%,贈與稅率最高20%,額度為5000萬以上。

二、沒有首購身分會如何

首購的定義為:「在購買房子的當下,名下沒有任何房子。」通常首購房都會有較優惠的利率與條件,所以如果名下有房屋的話,貸款條件通常會比較差。

若本身經濟狀況比較差的話,就只有二種選擇:

1、賣掉原房屋,再買第二間房。不過這樣一來,就需要多繳一筆房地合一稅還有過戶所需費用,以及處理賣房的一堆雜事。

2、將第一間房子拿去做增貸的動作,支付第二間房的頭期款。不過要考慮每月還款金額是否超出可負擔的範圍,建議以不超過薪水三分之一為原則。

三、房地合一稅會被課很重嗎?

父母送給孩子的房子,不一定就是孩子喜歡的,所以在贈與給孩子的時候,要考慮到將來孩子賣出時,是否會負擔重稅。

根據房地合一稅法的規定,透過繼承或贈與的不動產,因為無法計算房產總價,所以用當年繼承或贈與時的「房屋評定現值」和「土地公告現值」來計算稅金。

若房子為自住用途的話,則有400萬的免稅額可扣除,超過400萬的部份則課10%的稅金,不過得符合以下條件:

1、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍,持有並居住於該房屋連續滿6年

2、交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用

3、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠。

若沒符合以上條件,即不符合自住房屋的資格,那便沒有400萬的免稅額,最低稅率也從10%變成15%(需持有房屋10年才有此優惠,若在一年內賣掉房子會課到45%的重稅)。

綜合以上,與其直接贈與不動產,父母可多加利用贈與稅每人每年最高220萬的贈與免稅額(父母兩人合計為440萬)贈與現金給孩子到可買房的程度,並教他如何買房,孩子既有了房產經驗,也減輕了買房的壓力,一舉兩得。

【賣厝阿明小檔案】

★現職:房地產友善知識創作團隊

★專長:用圖文方式融化生冷的買房、賣房、租房知識

★經歷:在FB賣厝阿明粉專、FB買房知識家(Q你的A)社團,提供民眾買房、賣房、租房諮詢與媒體房地產知識新聞刊載。

★出版書籍:《一圖秒懂1/2》《房事QA》《台灣厝買賣文化寶典》《房產小百科》《房重小百科》《菜鳥日誌30天》《賣厝阿明誌》