賣厝阿明。(賣厝阿明提供)

有些學校會強制非本地的大一新生,第一年要住在學校不可以到外面找房子,有一部份是因為他們大多19歲,在法律上屬未成年但有些學校不會強制學生住校,或學生有其他因素不能住校,就會面臨到一個問題:「未成年租屋」!

房東看到是大一新生租屋,有些會覺得未成年較麻煩而不租,另外有些會要求要有「法定代理人同意書」,並且家長一定要到現場讓房東看一眼,房東才會放心。

可是假如學校在台北,家卻在高雄,來回跑一趟實在耗時間,難道都上大學了還不能自己處理這些事嗎?

其實《民法》早就有規定,未成年為了生活日常所必需的花費,是不必經過父母同意的,也可以不用同意書。

那學生可以透過哪條法律保證有獨自租屋能力?房東又為什麼一定要拿到同意書呢?

【詳細解答】

原本依照《民法》第79條的規定,未成年人未經法定代理人(家長或其他法律規定代理人)允許之下所訂的契約是無效的,這是為了保護未成年人在涉事未深的情況下,避免被人欺騙。

但《民法》第77條但書表示,如果未成年為了獲得日常生活所必需之事物,而簽訂之契約,不論法定代理人同不同意,該契約都屬有效契約。

19歲的大一新生雖然是未成年,但因其住家離學校過於遙遠,為了方便就學而必須在學校附近找房子住,顯然房子就是他的「日常生活所必需之事物」,所以即使是未成年與房東簽訂的契約仍是有效的。

不過由於是未成年,在外租屋難免會遇到一些情況,下面我們舉例說明:

【1、房東要求簽署法定代理人同意書】

許多房東怕未成年付不出租金、出爾反爾,才會要求在租屋時附上法代同意書,雖然《民法》第79條有其規定,但依《民法》第80條,房東仍得要求法定代理人在一個月以上之期限,回覆是否承認該租賃契約,如果法定代理人在房東規定的時間內沒有回覆,視為其不同意,該租賃契約也視同無效。

【2、未成年並非因就學或求職而租屋】

如果未成年並非因為就學或求職而租屋,係因其他緣故而在外租屋,但卻欺騙房東是在附近工作或就學,房東與之簽約,事後可能與法定代理人發生糾紛。為了避免這類麻煩,最好請未成年在租屋時就出示法定代理人同意書,或是工作證明、學生證。

【3、法定代理人或房東主張契約無效】

只有在未成年人並非以就學或求職的情況下租賃房屋,那麼法定代理人與房東才能否定其契約或產生異議。

但如果未成年人係因「日常生活所必需」才簽約,卻在事後遭房東反悔不出租,未成年可以用《民法》第77條來表示,自己所簽的契約與一般成年人無異,若房東毀約,仍需賠償違約金。

同理,若是法定代理人事後反對自己的孩子在外租屋或因其他原因,而與房東表示契約無效,堅持與房東解除契約,房東也可以《民法》第77條表示,自己是合法簽約,反駁法定代理人。

最後提醒,在實務上,關於未成年「租賃契約是否有效」的租屋糾紛,法官還是會因個案的情形不同,而給出不同的判決。所以房東最好在與未成年簽約前,請他出示「法定代理人同意書」在法律上比較有保障。

同理,未成年人就算有就學或求職這類原因,而在外租屋,最好也自備「法定代理人同意書」,避免房東事後以「法定代理人未知情」的理由,要求解除與之租賃契約,雖然房東在法律上並沒有依據,但免不得產生一般爭執,為了避免麻煩,最好還是有備無患。

【賣厝阿明小檔案】

★現職:房地產友善知識創作團隊

★專長:用圖文方式融化生冷的買房、賣房、租房知識

★經歷:在FB賣厝阿明粉專、FB買房知識家(Q你的A)社團,提供民眾買房、賣房、租房諮詢與媒體房地產知識新聞刊載。

★出版書籍:《一圖秒懂1/2》《房事QA》《台灣厝買賣文化寶典》《房產小百科》《房重小百科》《菜鳥日誌30天》《賣厝阿明誌》