新北市地政士公會公共關係主委鄭文在。(鄭文在提供)

日前接到一通緊急電話,兒子說母親經醫師診斷為癌末,大概只剩下3個月的生命,母親晚年都是由他一個人照顧,其他3個兄弟姊妹對於母親都不聞不問,父親10年前逝世後,母親僅留一間中和區房子,母親想在生前過戶給他,但是增值稅、契稅、贈與稅大概約50萬元,該怎麼辦?

按照遺產及贈與稅法規定,遺產稅的免稅額有1200萬元,贈與稅免稅額只有220萬,更重要的是遺產案件的增值稅、契稅免稅,但是贈與案件則要課徵稅率20、30、40%的增值稅和6%的契稅。

所以如果要節省這將近50萬元的贈與稅,應該是辦理遺產繼承就可以免稅,孰知他有一個離婚的姊姊,育有一子,該姊姊多年前往生,因為早已離婚又已往生,所以全家人跟這個外甥完全沒有連絡,但外甥對於外婆卻有代位繼承的權利,他該怎麼辦?

因為這個外甥有代位繼承權,如果以繼承辦理,未來他可能無法取得房屋所有權全部,即便外甥對他外祖母未曾往來,更不曾奉養,但姊姊往生後,法律賦予這個小孩有權利繼承,因此最後只好忍痛在母親有生之年繳了近50萬元的稅金辦理贈與,過戶到他的名下,也完成母親往生前的心願。

走到人生盡頭,財產的規劃,會遇到實務面、法律面和稅務面的困擾,曾經有一個沒有子嗣的姑姑寫好了遺囑,想把唯一的一間房子遺贈給哥哥的兒子(姪子),姑姑父母已往生,另外有一個妹妹及一個弟弟,如果發生繼承時,哥哥、弟弟、妹妹各有1/3的繼承權,後來哥哥因為怕弟弟、妹妹間爭取「特留份」,就利用姑姑生病期間先過戶給姪子,因為土地增值稅過高,原本的「贈與」改辦理「買賣」,因為自用土地增值稅和一般土地增值稅相差近60萬。

後來,姑姑真的往生了,弟弟、妹妹們想來爭取繼承,卻發現房子已經「買賣」到姪子名下,於是提起刑事訴訟,追查姪子對姑姑「買賣」的價金流向,因為當初純粹為了房子「入袋為安」及躲避高額土地增值稅,為此偽造文書罪,雖然不成立,但使公務員登載不實,卻無法免責,也因此受法院的判刑。

個案中,實務面姪子取得了這個房子,稅務面花了近60萬的土地增值稅,但是法律面卻遭受刑法的判決。親情會隨時改變、血緣卻無法重來,生前贈與,死後繼承或遺囑規劃遺產,每個家庭的成員組成不同,結果當然也不同,著手辦理前,「實務面」、「法律面」、「稅務面」應該面面俱到,缺一不可。

【鄭文在小檔案】

★現職:新北市地政士公會公共關係主委

★學歷:淡江大學企管系

★經歷:正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人

★證照:不動產經紀人、地政士

★專長:不動產稅法、不動產登記