近期北部建案因地下水位偏高或施工不當造成「鄰近房屋受損」事件頻傳,讓不少原本想老屋都更、危老重建的屋主出現遲疑,擔心如果房屋改建造成鄰損,恐面臨巨大的損失,因此導致老屋更新進程大幅放緩。 對此,全向科技房產中心創辦人劉永昌指出,建案施工造成鄰損,主要是地層軟弱與施工管理不足所造成,這些狀況只要強化建築結構設計及注意施工安全品質,就都可以克服。如果老屋的屋主因擔心造成鄰損,就放棄老屋更新或遲疑,後續面臨的風險恐更大。台灣老舊建築因早期建築法規寬鬆,導致921之前蓋好的建物都有抗震力不足的疑慮,也讓目前台灣老屋面臨兩大風險。 【風險一、台灣人口密集都會區 面對強震恐有土壤液化風險】 所謂的土壤液化是指「砂質土壤」碰到「高地下水位」,這樣的狀況一旦遇到大地震,就可能會導致類似砂質顆粒浮在水中,而使砂質土壤失去承載建築物重量的力量,造成建築物下陷或傾斜。如果在土壤液化中、高風險的區域出現強震,建物就可能因為土壤液化而倒榻,造成巨大的傷亡。 從中央地質調查所「土地液化潛勢查詢系統」資料可發現,目前台灣很多縣市都有土壤液化的風險,其中也不乏近年房市的交易熱區。以嘉義縣來說,就有53.15%、過半的土地屬於高度土壤液化風險區,其次,彰化縣也有47.23%,甚至近年房市火熱的中南部,高雄也有39.55%、台南也有38.31%,這樣比重其實都不低。 甚至,首都台北市雖高度土壤液化潛勢區面積佔比只有21.41%,但因北市高度開發,加上地質鬆軟,如果涵蓋中度風險區域,其實,台北市也是有近半數的土地可能因為強震而土壤液化,風險並不低。這些中、高度土壤液化區域的老舊建築,因早期結構工法與耐震能力要求不高,若沒有加速更新或適度的補強與維護,後續一旦遇到強震,都有不低的土壤液化風險,恐危及民眾的生命財產安全。 【風險二、台灣已進入大地震時代 老屋真的不安全】 近年台灣大地震頻繁,有進入大地震時代的跡象,根據中央氣象署地震測報中心資料顯示,去年光是規模5級以上的地震數量就高達136起,等於平均每個月就有超過11起5級震出現,而且,今年節期間全台強震狂發,顯著有感地震超過50個,1月芮氏規模5以上地震數量也有11起,大地震高頻率的出現的狀況,似乎沒有停歇的跡象,台灣很可能已經進入大地震時代。 由於目前台灣耐震力不足的老舊建築相當多,根據內政部資料,到去年Q3全台平均屋齡高達33年,屋齡30年以上的老屋就有515.6萬宅,佔住宅存量高達55%、五成以上,未來如果大地震持續頻發,目前老舊建物不耐震的結構還能撐多久,相當令人擔憂。 劉永昌指出,雖然地震不一定會發生土壤液化現象,但台灣不少都會區土讓液化風險都不低,加上老屋真的太多了,因此,都更與危老重建的推動加速確實有必要。屋主與其擔心老屋更新可能會產生鄰損,更該思考如果不更新會面臨哪些風險。建議民眾,若舊有建築物位於高液化潛勢區,可透過地基及房屋健檢,必要時採取補強外,屋主確實該思考是否該加速更新、重建,並且,要特別強化新建物的耐震力,才能面對未來可能的風險,如果能讓自己房子達到核電廠的耐震等級,未來遇到地震就不需要太擔心。
不少人認為,有車位的房子未來好轉手,然而在房價高昂的時代,如果再加上車位價格,顯然更增加買房的負擔。一名網友分享自身經歷,透露6年前在台中市區入手一間屋齡約6年的3房2廳住宅,當時考量到沒有立即用車需求,便未一併購置停車位,可是如今計畫換屋,不免擔憂是否會因缺乏車位而影響脫手難度。 原PO在Dcard上以「沒有車位的房子真的很難賣嗎?」為標題發文,表示在6年前以約700萬元購入一戶屋齡6年的3房2廳住宅,當時因自備款有限,且不願選擇過於老舊的大樓,因此選擇了較新穎的社區大樓,「但唯一的缺點就是沒有車位」。 儘管身邊認識的人都曾提醒,沒有車位的房屋未來可能難以脫手,但由於原PO當時完全沒有用車需求,因此仍決定按照計畫買房。然而近期孩子即將出生,可能會需要車位,因而考慮換屋,「想請問沒車位房子真的不好脫手嗎?房子在台中市區(不是海線),附近機能還算不錯,這樣有機會脫手嗎?」 該則貼文曝光後,網友普遍回應指出,車位十分重要,「看房沒有車位都直接略過」、「沒車位直接略過,買來也是租人不會自住」、「都住大樓了,誰還跟你出門得先吹風淋雨去換車?是我條件篩選時就先刷掉了」、「套房不要車位,兩房車位可有可無,三房必需要車位」、「有機會脫手,但我是買家一定先大砍價」、「有小孩的幾乎不會買,下雨天如果沒車位還要走一大段路回家(除非你家旁邊有大型停車場,當我沒說),回到家都腳都淋濕了,完全不會考慮欸」。 不過也有網友認為,雖然車位確實對房屋脫手有所影響,但也提供了解決之道,「地點好就不用怕」、「會有跟你當初買方心態的人出現」、「沒車位一般會賣比較久,但只要稍微低於附近一點點價格,一樣馬上賣掉」、「買家不一定有開車,若住家附近有停車場應該沒差」、「應該說比較難賣,但不至於到很難賣,很多有車位的屋主自家車停路邊,車位租人」、「跟你當初狀況一樣的人很多,不用擔心,我也是買沒車位的大樓,但大樓旁邊就有停車場可以月租,沒什麼問題,當初買房價格是社區第三高的。不過建議優先問看看,社區有沒有釋出的車位可以租用或附近的停車場可否月租」。 住在台中的網友則表示,「決不考慮沒車位的房子。台中用車需求大,但停車位超難找,無法想像每天在煩惱車位的生活。開個自己能接受的價格脫手,同意樓上,便宜治百病」、「台中家庭幾乎都有車,你房子在市區,沒停車位等於還要找停車場長租。如果在海線更慘了,住海線人均一台車,沒車出門超麻煩,騎車到市區來回要40-60分鐘」。
北市工務局衛工處為落實「2030台北市汙水完全自主處理」目標,預計於2025年3月動工興建「濱江水資源再生中心」,1月24日已拆除基地內違章建築,但目前仍有2戶合法建物尚未完成點交,1戶屋況已閒置,1戶尚有戶籍遷移、人員安置、物品搬遷等問題。衛工處表示,將於2月14日辦理斷水斷電、2月17日拆除,已將徵收補償款提存專戶,住戶可自行前去領取,後續將進行地上物拆除作業。 「濱江水資源再生中心」在2024年6月曾遭地主控訴,北市府未查估房屋價格、同土地徵收價格比7年前低等,認為市府規畫不當。衛工處則回應,水資源再生中心用地符合公益性及必要性,基地範圍規畫已屬最適化,取得用地程序和估價皆符合法令,且因徵收範圍不同,價格不同。 「濱江水資源再生中心」所在地在1956年即畫定為汙水處理廠用地,規畫用地總計5.05公頃,於2022年4月通過環評審查,2023年10月經中央內政部核准土地徵收計畫,符合興建必要性與公益性。基地內土地已全部完成徵收作業,原有違章建築13處與合法建物29處,經溝通協調,超過8成屋主已完成地上物點交並拆除,截至7日,仍有2戶暫無意願點交,1戶屋況已為閒置狀態,所有權人尚需與家人共同討論後決定;另1戶所有權人表示尚有戶籍遷移、人員安置及物品搬遷等問題,尚未同意配合點交作業。 衛工處表示,興建「濱江水資源再生中心」是不可或缺的民生基礎建設,除提升北市汙水處理量能,分散操作風險、優化處理水質、推動水循環再利用,也符合聯合國永續發展指標SDGs。 濱江水資中心將採半地下化設計,地下為汙水處理設施,採用先進三級處理流程,放流水質優於國家環保標準,除可補助河川基流量,還可部分回收再利用;地上則規畫為上部公園,以「漣漪」與「綠意」為設計理念,開闢成賞機景觀休憩公園,塑造台北市未來航空門戶意象,成為北市新地標。
內政部7日發布113年第3季全國住宅價格指數為149.69,相較於第2季上漲2.19%。內政部表示,因國內經濟景氣延續第2季持續穩定成長,購屋者對房價仍抱持信心,但自中央銀行8月起陸續推出不動產貸款相關管制措施後,房市交易熱度開始降溫,第3季建物買賣登記9萬4350戶,相較第2季減少1.48%,住宅價格指數季漲幅2.19%,也較最近3季2.27%、3.40%、4.02%收斂。 內政部說明,113年第3季國內經濟成長率4.17%,7到9月景氣對策信號維持呈現紅燈與黃紅燈,景氣持續穩定成長,支撐房價上漲。為強化管理銀行信用資源,減少炒房及冷卻房價預期上漲心態,並引導房市正常發展,中央銀行自113年8月起勸導銀行自主控管不動產貸款總量,9月實施第7波選擇性信用管制措施。 從全國建物買賣登記戶數季變動率觀察,113年第3季交易量微減1.48%,第4季初步統計為7萬9千餘戶,再減將近16%,房市降溫效果逐步發酵。 內政部指出,6都住宅價格指數部分,113年第3季除台南市外,其他5都也呈現漲幅收斂情形,其中,高雄市由第2季季漲6.27%,降至113年第3季2.43%,收斂情形最明顯;其次,台北市由第2季季漲2.98%,降至113年第3季0.57%;台中市也從4.29%降至2.11%。
去年初台積電正式宣布進駐嘉義,無疑是為當地房市注入一劑強心針,中信房屋研展室彙整實價登錄資料發現,從2022年到2024,短短3年時間,嘉義縣預售屋的平均房價就從23.4萬元上漲到31.2萬元,漲幅達33%,嘉義市預售屋的平均房價也上漲了約30.6%,台積電題材所帶來的房市熱度可見一斑。 對此,中信房屋嘉義福德加盟店店長陳尚萌指出,台積電的進駐為嘉義縣市創造了大量工作機會,帶動著當地民眾收入水平的提高,對於嘉義房市來說也是相當重要的支撐。 陳尚萌指出,近日台積電就有透過嘉義就服平台進行首波徵才,平均年薪可達70萬元以上,引起市場一陣熱議。台積電的進駐不僅為嘉義縣市帶來了強勁的經濟動能,更創造大量優質工作機會,持續磁吸外來就業人口湧入,並帶動居住需求同步增加。此外,科技業的薪資行情普遍較高,這也為房市發展提供了很強的支撐力道。最近幾年,不少建商看好嘉義發展潛力,紛紛搶進獵地推案,區域新建案的價格屢創新高,目前嘉義新建案的成交單價普遍都在3字頭以上,個別建案甚至上看4~5字頭。 陳尚萌指出,近年來嘉義縣市的房市遍地開花,像是嘉義縣的太保、朴子以及嘉義市的湖子內重劃區都是嘉科新貴的購屋熱門,太保、朴子在地理位置上更靠近科學園區和高鐵站,具有通勤便利的優勢,而湖子內重劃區則鄰近嘉義市區,擁有成熟的生活機能與完善的學區資源。即使近期政府重手打炒房,但嘉義縣市的屋主對後市發展仍持樂觀態度,普遍表現出強烈的惜售心理,再加上目前區內新案供給也較為有限,房價自然居高難下。 中信房屋研展室副理莊思敏指出,雖然嘉義的房價與前幾年相比確實上漲了不少,但相較於六大主要都會區,嘉義縣市的房價仍屬親民,且區域內其實還有不少1~2字頭的中古屋可供挑選。另外,在各種大型重點項目的坐鎮下,未來嘉義的經濟、產業、房市都相當值得期待,預計隨著建設題材的落實,區域房價也將有望保持穩健成長,有自住需求或打算長期持有的購屋民眾可以多留意。
眾所矚目的台南首批社宅,包括永康區「宜居成功」103戶、仁德區「 宜居仁愛」75戶,預計最快3月底招租;永康區成功里長曾文俊說,宜居成功位在里內,尚未完工即有許多里民探詢何時招租,且清一色是長輩,多數不想與兒女同住,視社宅為最佳養老去處。 台南市政府推動宜居社宅進入招租倒數階段,1月中旬陸續於永華、新營市政中心召開2場說明會。不過,儘管社宅招租上網查得到,但鑒於殷切期盼入住社宅的長輩,卻也是最不熟悉網路操作的一群人,曾文俊爭取都發局14日上午前進永康成功里關懷據點舉辦說明會。 曾文俊說,他目前手頭上就有3、40位長輩都表態要申請入住社宅,看到新穎社宅充滿期待,但他也提到,有些長輩可能名下有房有地,但對申請條件一知半解,因此也盼都發局進駐里內提供服務,針對申請者可初步篩選掉不合適的,免得到了真正登記時浪費人力審核資料,也有助於節省後續作業時間。 他說,台南首座社宅就位在自己里內,當地長輩都期待入住全新養老去處,當中不乏不想跟兒女同住的,有的是則是不希望造成兒女負擔,然而,首批社宅名額有限,以宜居成功來說僅103戶,宜居仁愛也才75戶,僧多粥少,屆時登記抽籤恐怕搶破頭。 他說,藉由都發局下周走進里內舉辦說明會,也希望讓這些長輩更清楚自己是否符合申請資格,若符合就不要放棄權益,但若不符合,也能早一點知道,避免不必要期待。
個人出售購買取得房地,應以實際付款金額申報房屋土地交易所得稅的取得成本,並以所有權登記日為取得日計算持有期間,預售屋持有期間不可併計。 舉例說明,甲君於109年5月與建設公司簽訂預售房地買賣契約書,買賣總價金為1,035萬元,交屋時結算有工程折讓款145萬元,實際付款金額為890萬元,甲君並於112年8月完成房地所有權登記,之後於113年9月出售該房地,卻列報折價前1,035萬元為取得成本申報房地合一所得稅,經國稅局依匯款明細及協議書查獲甲君僅支付折減後價款890萬元,核定取得成本為890萬元,並因虛增取得成本145萬元致短報課稅所得,依持有期間為2年內適用稅率45%,除補徵稅額外,並按所漏稅額處罰。 北區國稅局特別提醒,民眾購入房地後若有減價約定,即使未重新簽訂買賣契約,仍應以實際支付價金為取得成本,若有誤以買賣契約的總價款申報成本者,在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前,自動辦理更正並補繳短繳稅款及加計利息,可免予處罰。
內政部7日發布去年Q3全國住宅價格指數、房貸負擔率及房價所得比,全數續創新高。內政部表示,2024年Q3全國住宅價格指數為149.69,連25季上漲,年增12.4%,而Q3房貸負擔率46.8%也續創歷史新高,房價負擔能力屬「偏低」等級;全國房價所得比更攀至10.82倍,同樣創歷史新高,相當於民眾不吃不喝超過十年才能買房。 內政部表示,去年Q3國內經濟成長率4.17%,同期間的國發會景氣對策信號維持呈現紅燈與黃紅燈,景氣持續穩定成長,購屋者對房價仍抱持信心,支持去年Q3房價持續上漲;不過,央行自去年8月起勸導銀行自主控管不動產貸款總量,9月實施第7波選擇性信用管制措施,房市交易熱度開始有降溫趨勢。 不過,雖然6都住宅價格指數全數上漲,但除台南市外,其他5都漲幅均有收斂,其中高雄市從去年第2季季漲6.27%,降至去年Q3季漲2.43%,收斂情形最為明顯;其次為台北市由第2季季漲2.98%,降至0.57%;台中市也從4.29%降至2.11%。 另在房價所得比(又稱購屋痛苦指數)的部分,去年第3季全國房價所得比續升至10.82倍,續寫歷史新高;其中,以台北市房價所得比16.6居冠,相當於不吃不喝16年以上才能買台北市的房子,是買房最辛苦的直轄市。 房貸負擔率為計算中位數所得家庭購買住宅時,其每月支付房貸金額占家戶可支配所得的比率,藉此反映民眾購屋房貸負擔變化情形。內政部分析,房貸負擔率上升,主因全國中位數住宅價格季增2.5%,由1,000萬元升至1,025萬元,使負擔率增加1.15%,導致購屋負擔微幅加重。 而中位數家庭的可支配所得,則由93.92萬元增加至94.74萬元,僅微升0.87%,雖使房貸負擔率略減0.4%,但五大銀行新承做購屋貸款平均利率升至2.19%,也有所抵消,使支付房貸金額上升0.78%。 雙北民眾購屋負擔明顯較重,六都中,雙北、台中市房價負擔能力都屬「過低」等級,以台北市房貸負擔率71.82%最為吃力,新北市房貸負擔率為60.69%。全國只有基隆市房貸負擔率28.19%、維持低於3成,民眾房貸負擔較輕,屬於「可合理負擔」範圍。 內政部說明,房貸負擔率以50%以上表示房價負擔能力「過低」,40%~50%表示房價負擔能力「偏低」,30%~40%表示房價負擔能力「略低」、30%以下表示「可合理負擔」。
王先生欲出資蓋一棟新屋給兒子居住,因為聽說房屋過戶要繳納契稅,所以打算直接登記兒子為起造人,但向稅務人員洽詢後驚知兒子仍須繳納贈與契稅。 台南市政府財政稅務局說明,依契稅條例第12條第2項規定,建築物於建造完成前,因買賣、交換、贈與,以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義,並取得使用執照者,應由使用執照所載起造人申報納稅。 且上述案例中,由父親出資興建房屋並以兒子名義登記為起造人,實質上即為父親贈與房屋給兒子,縱使起造人自始未變更,仍應於主管建築機關核發使用執照之日起60日內,申報繳納贈與契稅。 財稅局提醒民眾,如逾期申報,每逾3日,需加徵應納稅額1%怠報金,最高以應納稅額為限,但不得超過新台幣1萬5,000元。如有匿報或短報情事,經查獲者,除應補繳稅額外,還會處以應納稅額1倍以上3倍以下之罰鍰。
李君因將屆退休,打算回鄉自建房屋居住,因其土地未臨道路,想用其A土地跟鄰地所有權人交換臨近道路之B土地,但因交換土地價值不相等,國稅局表示,可能被課贈與稅。 財政部高雄國稅局說明,遺產及贈與稅法第10條規定:「遺產及贈與財產價值之計算,以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準;……所稱時價,土地以公告土地現值或評定標準價格為準……。」又同法第5條第2款明定,以顯著不相當之代價,讓與財產、免除或承擔債務者,其差額部分以贈與論,課徵贈與稅。 因此土地所有權人辦理土地交換,各人取回的土地,按交換時土地公告現值計算土地價值,較原持有土地依公告現值計算的價值不相等時,其間產生的差額部分如無補償約定,依前揭規定係屬以顯著不相當之代價讓與財產情形,其差額應課徵贈與稅,取得土地價值減少的人即為贈與人,依法應申報贈與稅。 李君114年度以所有A地跟鄰地所有權人交換B地,A地面積為1,000平方公尺,持分為全部,交換時土地公告現值為每平方公尺12,000元,土地價值為12,000,000元;B土地面積為670平方公尺,持分為全部,交換時土地公告現值為每平方公尺14,000元,土地價值為9,380,000元,交換結果因李君取回B土地價值較原持有A土地價值少2,620,000元,差額部分如無補償約定,李君應檢附相關資料向國稅局辦理贈與稅申報。
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