買預售屋的 9 大注意事項!首購族買預售屋要問什麼?建商選擇、實價登錄、代銷提問,購屋小白一次搞懂(圖/設計家)
買預售屋的 9 大注意事項!首購族買預售屋要問什麼?建商選擇、實價登錄、代銷提問,購屋小白一次搞懂(圖/設計家)

「預售屋」是指將還沒完工的房子就做預先銷售的動作,從簽約到完工通常約 2-5 年不等,因此頭期款也可以慢慢支付,和購買新成屋一次要拿出房價的 20-30% 頭期款來看,預售屋所需的自備款相對少,也成為房仲市場中首購族、換屋族和小資族的首選商品。但買預售屋同時也隱藏著許多風險,本篇整理了買預售屋必知的六大重點,要問什麼、實價登錄價格、代銷問預算等各種問題,提供給購屋小白買房資訊基本盤!

Q1:預售屋建案地點在哪裡?

許多預售屋的接待中心和建案位置在不同地點,要特別注意「建案基地位置」,以免買到與理想地點不符合的建案。

買預售屋的 9 大注意事項!首購族買預售屋要問什麼?建商選擇、實價登錄、代銷提問,購屋小白一次搞懂(圖/設計家)
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Q2:預售屋建案哪些項目很重要?

① 梯戶比

在購買預售屋時不管是詢問代銷、或是參考樓層平面圖時,要特別注意一層有幾戶、配有幾部電梯,也就是所謂的「梯戶比」。最理想的梯戶比為1:4(一部電梯對四戶),若一層戶數過多電梯過少,那使用上就會造成很多不便利,高樓層住戶影響會更大。

② 公設比

公設有氛圍「娛樂公設」和「必要公設」,一般民眾多半知道像是閱覽室、健身房、KTV等歸類在娛樂公設,但其實像一樓大廳、逃生梯、停車坡道、車道、消防空間等等必要公設是很容易被忽略的,都會算在你支付的房價比例中。新的住宅公設比多半落在30%以上,在挑選時要特別注重兩種公設的合理性。

③ 排氣問題

大部分的屋主都不知道預售屋大樓的排氣問題,等入住之後才發現一家炒菜萬家香、鄰居的二手菸總飄到我家!建議在詢聞時時要注意預售屋有沒有設計「單層排氣」或「單戶排氣」,或許老公寓或中古屋都是共用排氣管線,但「單層排氣」應該要是現代住宅的標準配備了。

Q3:首購族要問代銷什麼問題?

① 建案房型

有時候在網站上看到的格局圖未必是經過即時更新的,最好到現場詢問代銷或服務人員,索取最正確的平面圖。

② 單坪價格

建商在訂房屋價格時通常會考慮到土地成本、營造成本、建商利潤等等,建議消費者從實價登錄網站上多看資訊,也與周邊鄰近的建案做比較。

③ 交屋日期

近年來有許多預售屋工程延宕或根本停滯的新聞,因此在買預售屋前要先確認完工日與交屋日,也要特別注意合約與銷售人員口頭上講的日期是否一致,以及宮崎超過違約時的補償條件。疫情前預售屋約2-3年可交屋,疫情後有稍微延長,但建議還是不要購買工期超過5年的預售屋,風險過大對消費者沒有保障。

④ 樓層平面圖、格局圖、傢配圖

看房時前最好先掌握房屋的基本平面圖資訊,可以細看大樓出入口、車道位置、戶數、排列方式、樑柱位置等等…另外,有些建商會附設的衛浴設備、除電設備或沙發等等家具,也都要確認過是否如時,有時候平面圖沒有按照比例繪製,導致說好會給的傢俱根本是放不下,用別的商品替代。

⑤ 房屋朝向與座向

以台灣來說,朝西=西曬(較熱)、朝北=吹北風(較冷)。雖然公認最好的座向為座東北朝西南,但也要考慮周邊的建築物,以及預售屋與其他大樓的棟距來判斷。

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Q4:實價登錄有參考價值嗎?

民眾走進預售屋接待中心時,一定會被問到「預算多少?」,要避免被不合理的開價騙,建議先參考實價登錄的房屋價格,讓您在開價和議價時心裡有個合理的底,不會因為說得預算太少被冷漠對待,或者預算開太高被當肥羊宰。

Q5:進入接待中心要注意哪些地方?

通常進到預售屋接待中心,會看到建築外觀、附近相關公設與街景圖模型,但這個看似厲害的模型通常是「僅供參考」,一般而言僅有建築外觀具備參考價值,而鄰近的學校、醫院等周邊公共設施在模型上距離看起來很短,但實際用google map查詢可不一定。針對附近的街道也可詢問代銷是否有垃圾回收廠、基地台、公廟等會影響居住品質的設施,避免買了之後才來懊悔。

Q6:參觀樣品屋要注意什麼?

① 格局與空間

預售屋內的樣品屋也是「僅供參考」,主要把重點放在格局和空間大小,也要詢問銷售人員樣品屋的空間大小是否和實體屋一樣。因為樣品屋經過裝飾,許多樑柱、格局問題可能被修飾過,這些都可以對照平面圖與銷售人員一一做確認。建議也記得帶量尺自己做尺寸紀錄,若沒有的話也可以用地磚大約推算,目測坪數大小。

② 房屋總價包含的項目

參觀預售屋的樣品屋,都會佈置得跟新家一樣,各種電器一應俱全,但樣品屋中約70%的家具但家電是不包含在房屋總價裡的,多半要透過加購服務才能獲得。而通常會配置的地板、廚具流理台、衛浴設備等等,也要特別注意是否為同一個廠牌,要注意在合約上是否註明,有些會因為利潤影響列但書,以「同級品」替換,就要看屋主能不能接受。

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Q7:OO萬輕鬆買房是真的嗎?

網路廣告常見的「自備OO萬輕鬆買房!」是一個很大的誤導,所指的OO可能只是第一步驟的簽約金+訂金而已喔!一般來說購買預售屋付款上的流程約如下:

① 預售屋頭期款(簽約金+訂金)─── 約房屋總價的10-15%。

確認房屋總價後訂金依照不同建商而定,通常為10-20萬,有些會用總價%計算,多半為5%左右;簽約金也是依照不同建商規範,通常為房屋總價的10-15%。

② 預售屋工程款(開工+工程費用)───約房屋總價5%

有些預售屋是先約當下已經動工,那很快會付到工程款,有些則是簽約後一年才開始動工,屋主要特別注意。也要考慮到是否有進行客變,有的話會有額外費用產生喔!

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③ 暫收款(過戶、稅費)───不列入房屋總價

房屋除了售價之外也會有額外稅費,因此建商在交屋過戶前會預先收20-30萬的暫收款,用來處理契稅、印花稅、帶書費用、土地跟建物登記謄本等等,要記得預先詢問、以及和建商索取相關費用明細。

④ 交屋尾款(驗屋無誤後繳納)───約房屋總價5%

預售屋完工後,屋主進行驗屋完成須交付交屋尾款5%(內政部規定),但驗收時發現有問題,須先請廠商處理完畢再支付尾款唷!

*驗屋時除了自己驗,也可以透過第三方專業驗屋公司檢驗,費用通常歲坪數而定,修繕後也可以請驗屋公司複檢,或者委託裝潢的設計公司協助。

⑤ 銀行貸款(通常比中古屋貸款成數高)───約7.5-8.5成

通常建商會和特定銀行談,所以申貸成數可能會比一般銀行好,但也可以選擇與自己長期往來且信任的銀行進行洽談。另外,2023年8月1日由行政院通過財政部的「青年首購方案」也針對年輕族群買房有不錯的優惠。

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Q8:預售屋付不出來怎麼辦?

若預售屋貸款繳到一半繳不出來,那建商可以沒收最高15%價金。也就是市場俗稱的建商「養、套、殺」。屋主購買時要確認自己經濟能力是否能負擔。

Q9:買預售屋建商怎麼選?

挑選時常見的建商品牌雖然不一定完美,但至少不用擔心會倒閉,其他地方建商也要多看看其建案以及評價,最忌諱買「一案建商」,倒閉風險高且未來後續修繕求償無門。

文章來源:買預售屋的 9 大注意事項!首購族買預售屋要問什麼?建商選擇、實價登錄、代銷提問,購屋小白一次搞懂

(房產網)

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