台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑。(鐘少佑提供)
台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑。(鐘少佑提供)

近期市場消息指出,信義區指標豪宅「首席公館」最高層25、26、27樓頂樓戶已售出,該戶成交總價高達12.81億元,依建物登記謄本所載,總面積約426坪,共含5個車位,扣除車位後,面積約為379坪,建坪單價高達326萬元。進一步對照上下戶別,本標的尚包含約100餘坪的露台,若扣除未登記露台的價格後,單價就降低了。雖然頂樓豪宅並不是人人買得起,民眾好奇的是露台的產權狀態?價值如何計算?如何使用才合法合規?本文由估價師的角度,以法規、市場、效用等各個面向來說明。

【露台、陽台大不同】

依建築技術規則建築設計施工編第1條第20款規定:「直上方無任何頂遮蓋物之平台稱為露台,直上方有遮蓋物者稱為陽台。」因此露台與陽台最大的不同在於露台沒有頂蓋,陽台則有頂蓋;而沒有頂蓋的露台,空間感較佳,亦容易讓植栽成長以及綠化。

此外,陽台一般登記為附屬建物,亦為專有部分,而露台則因法令之變革有所不同。內政部在81年訂定建物所有權第一次登記法令補充規定,因退縮建築形成之露台准予登記;但很快地,在85年修正為不得登記,因此後來推出的建案,露台都沒有產權登記,早期有產權登記的露台相對較少。

如今在產權上露台為全棟建物所共有,然而實際上,許多露台在設計規劃與使用上,是能提供特定戶專用,因此買賣時應先查明是否有社區規約訂定「露台歸屬於當層樓所有權人管理使用」(亦稱約定專用),就算是較舊的建物並沒有社區規約,購買時也應該確認是否有他所有權人的使用同意書或是簽訂分管契約,這樣後續才不會因為權屬不明而造成糾紛。

【露台如何利用?豪華休憩獨享天堂】

露台需要在建物退縮當層或頂樓戶別方有可能留設,實屬難得,因此露台戶占總戶數的比例極低,並不是花錢就買得到,象徵著高度稀少性及異質性,相對總價必然較高,因此露台僅拿來晒衣晾被、堆放雜物就太可惜了。

露台依法規不得有屋簷以及頂蓋,而早期由於違章管制較不嚴格,因此常有在露台往外架設頂蓋及壁體,做為室內的延伸空間,不過目前由於違章查緝較為嚴格,若遭人檢舉隨報隨拆,因此目前露台大部分會保留其戶外使用的特性。

以台北市為例,依據台北市違章建築處理規則第17條,設置於建築物露台之無壁體透明棚架,高度限制在3公尺以下或低於該層樓層高度,每戶搭建面積若在30平方公尺(換算約9坪)以下,並未占用公共空間者,僅需拍照列管,也就是違法輕微暫免查報處分。因此可在法規限度內搭設透明雨遮;或是以可移物品來裝設,如戶外桌椅、運動器材、種植花木或活動泳池等,增加露台之使用效益。

過去也曾有知名建案將露台規劃為戶外泳池,這需要在建築規劃時即考量結構與載重等問題,後續再透過建築變更設計在露台設置游泳池;若是已興建完成之建物,要再另行增設泳池則較為困難,除了必須委託建築師辦理變更使用執照,併案申請雜項執照,檢討樓板載重是否符合規定外,由於露台仍屬於約定專用的性質,還需取得社區區權會表決同意,否則最後難逃拆除的命運。

【台灣房地產很難不二價,露台可能1/3均一價?】

露台所在的樓層也有效用的不同,群樓在店面或商場退縮之下留設的露台,大多位於低樓層,使用者會擔心樓上「 異物」落下,甚至樓上的住戶「 自由落體」墜落在露台戶,該戶將可能成為凶宅或是造成價值減損,因此高樓層的露台一般較受青睞,不僅是視野、採光來得好,隱密性也佳,亦較不需要擔心上述情事發生。

縱使房價透明已成趨勢,然台灣房地產定價的習慣,通常會留有議價或是折讓空間,而露台價格也是在買賣談判中的一大重點。露台售價一般以該專用戶別售價的1/3或1/4計,然市場上在交易時,亦可能依據其樓層、露台形狀、面積占比等條件有所變化。以近期成交的「首席公館」近期為例,該頂樓戶主建物面積約200多坪,100多坪的露台幾乎占了主建物之一半,雖是極其稀有的產品,但露台占比相當高,露台若以1/4的價格計算,該頂樓戶每坪均價仍有可能超過300萬元的「彭淮南防線」!

露台並不一定為豪宅才能設計,價格也隨著地段、產品不同而有很大的差異,疫情警戒期間,到戶外運動休閒皆必須緊戴著口罩,若有個露台空中花園,多一點別墅感,是都市叢林中的奢侈享受,也是讓現代壓力的人群有喘息的空間,雖說所費不貲,不過所換得的自由空氣以及活動空間,無價!

【鐘少佑小檔案】

★現職:台北市不動產估價師公會 理事長、中泰不動產估價師聯合事務所 所長

★學歷:國立政治大學地政學系 碩士、天主教輔仁大學企管系 學士

★經歷:中華民國不動產估價師公會全國聯合會 常務理事、台北市都市更新及爭議處理審議會 委員、台北市危老重建推動師專業人員培訓班 講師、國立政治大學產創中心不動產經紀營業員課程 講師、致理科技大學 業界專家協同教學教師、經辦公辦都市更新、危老重建、捷運聯合開發案、土地徵收市價查估、地上權價值、容積代金、銀行及壽險業資產評估、法院訴訟、顧問案等上千件個案

(房產網)

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