看屋筆記：士林區士林一品(個案＋價格分析)

文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2021.01.01

士林一品位於三捷交會處核心地段，生活及交通機能十分完善，加上近期政府大力投資士林站及劍潭站的雙TOD共構案的開發及規劃，帶來更大未來軌道經濟之題材性。從大南路一側往建案觀看，可看到如書架般的外表，融入了士林的人文底蘊；從劍潭站方向觀看，呈現的是簡約的現代設計感，在此區域中相對更顯獨特。士林一品歷經15年整合近千坪基地，除了規劃近300坪的水景基地花園，僅105戶住家的低密度規劃也是一大特色。坪數規劃28-45坪2-3房，採用了豪宅等級美國進口EPS隔震系統，在居室建材的選用上也十分用心，接著就來看看士林一品還有哪些特色吧!

【建案特點】

1.三捷交會: 基地步行至劍潭站僅需500米，到士林站約650米，未來串聯東西向的北環段行政中心站約700米，居三者之中，交通便利性不言而喻。近期捷運士林站TOD預計將於2023年完工，捷運劍潭站TOD也於109/10/26招開招商說明會，未來發展不容小覷。加上本案距離未來13,000坪士林紙廠文創都更園區僅距150米，成長潛力非常可觀。

2.近千坪大基地: 北市寸土寸金，稀有近千坪基地，僅規劃105戶住家，且規劃了近300坪中庭水景花園，居住空間舒適。

3.頂級隔震: 採用美國進口EPS隔震系統，為全台灣唯二住宅採用，與信義區豪宅「陶朱隱園」、美國NASA太空梭展示館、APPLE加州總部、台北表演藝術中心...等同系統，耐震係數0.32g高於北市標準0.24g，與傳統制震系統相比可大幅有效降低地震搖晃度。

4.日系精品配備: 整體居室選材注重健康及安全性及環保，採用Panasonic健康廚具、主浴採用Panasonic科技免治馬桶；窗戶選用針對台灣颱風型氣候環境設計，具備高水密、氣密性之日本三協氣密窗「STG系列」，另外全棟全戶採當層當戶排氣，搭配三菱重工空調的全屋空氣活化機及TOTO陶瓷五金系列等，算是滿用心的規劃。

【建案平面分析】

1.基地面積994.48坪，規劃了300坪水景花園，建案綠覆率高達62%，其中包含楓樹與櫻花等多種植栽。

2.住戶主要出入動線與車道規劃於進出較單純的小西街，車道採雙向進出，社區共配有168個坡道平面車位，車配比高達1:1.33，在寸土寸金的士林區更顯價值。

3.一樓挑高7.5米大廳，3樓規劃整層約190坪人文質感全齡化公設，包含吧檯交誼區，棋藝室，健身房，瑜珈教室、親子活動室、書香閱覽室、影音娛樂室等，滿足全家人的休閒需求。

4 .標準層一層六戶三部電梯，規劃28~45坪2~3房，目前2房已近售罄。

5.黃色區塊為28坪2房，可彈性規劃至2+1空間，格局方正好規劃，無暗房暗廳問題，在總價帶上相對有優勢。目前此房型已近完銷。

6.綠色區塊為45坪3房，雙面採光，採對稱式設計，兩間格局相似，格局上採大面寬設計，總面寬高達13米，搭配面寬約3米5大片落地窗廳及前陽台，客廳及三間主次臥皆在採光面上，光線充足，餐廳走道位置也可視需求有彈性+1工作室或書房。獨立式廚房設計，油煙不外溢。三間標準雙人房，主臥更為加大雙人床空間。A7戶別面中庭，低樓層可賞中庭綠意。

7.藍色區塊為45坪3房，雙面採光，此房型與另一45坪相比，此房型格局接近正方形，南北座向之3房2廳、2衛浴、雙陽台，獨立玄關+大收納空間，客餐廳空間也可彈性隔+1空間做功能性規劃，空間運用上因為無廊道，使用坪效佳。

【實價登錄分析】

1.捷運劍潭站個案:

士林一品預售屋。開價90萬/坪起。

圓山凡登屋齡12年。平均成交價82.71萬/坪。近一年成交價86.93萬/坪。

圓山官邸屋齡12年。平均成交價83.43萬/坪。近一年成交價81.15萬/坪。

宏盛北美館屋齡22年。平均成交價75.57萬/坪。近一年成交價83.08萬/坪。

鄉林層峰屋齡12年。平均成交價84.57萬/坪。近一年成交價85.37萬/坪。

2.捷運士林站個案:

云硯屋齡1年。平均成交價91.92萬/坪。近一年成交價92.8萬/坪。

圓山帝標屋齡8年。平均成交價82.08萬/坪。

隱士林屋齡14年。平均成交價93萬/坪。近一年成交價95.92萬/坪。

鄉林陽明屋齡10年。平均成交價86.78萬/坪。近一年無交易資訊。

3.捷運士林站與捷運劍潭站生活圈，兩者距離及生活圈範圍都十分接近，區域中可供開發的土地不多，過去10年新建案相對稀少。近期因政府推動士林再生計劃，預計將士林在打造結合文創、運輸、購物、教育與觀光重心，加上北環段預計於2021年動工，未來將串聯文湖線西接機捷線。士林區此地段未來無論政府建設、民間資金投入或消費就業，將處噴井式成長。