回顧近3年的上新莊2大重劃區房價變化，副都心重劃區早先因為出於機捷遠景，在新北產業園區預辦登機，有利於如台商大老闆移居當地，加上興建中央合署辦公大樓、新北知識產業園區、台灣電影文化園區於此，又有宏匯商場進駐，都被寄與產官建設、民間消費效益的區域房市厚望，開發上多以大坪數、高總價的豪宅產品規劃，走高端資產族群純住風格，採買與商業機能則以低密度開發，往佳瑪商圈，或思源路、中原東路一帶，連結捷運幸福站生活圈，或至宏匯廣場，始滿足日常飲食需求。
然而，在房地合一稅開始賣壓逐步走強，加上機場捷運線延宕，即便通車後也有效益不彰問題，又遇兩岸關係僵局，當地規劃的台商定居效益不振，都使其區域房價弱化，尤其因多為大坪數產品，過去還動輒5字頭的單價，都難讓後來的自住買盤接受，不時傳出賠售消息，在2019年的交易量價同步下挫，平均單價41.9萬可說一步之遙跌破4字頭，相比產品更適合自住客的頭前重劃區，量價加溫，單價行情達44.5萬，自然在於當時副都心買氣冷清，低價、賠售才有交易機會，身價相較遜色。
論及2019年副都心的賠售實況，在地知名的公園系列都在賠售榜上有名，走高資產族群客層，豪宅規劃、豪宅價格，其一19樓戶在2019年底出售，曾一賠就賠了1298萬，單價也從近6字頭，跌至47.1萬。另一公園宅的24樓戶高樓層也是賠上千萬，單價也是從58萬跌至41.2萬，都可窺見當地高價宅市場一度面臨的窘境。
不過隨著房市走穩，賣壓也逐步出清，加上今年因利率低、游資多，投資湧向穩健的不動產市場，副都心房市雨露均霑，一掃過去陰霾，今年平均房價強勢回歸逼近5字頭，來到49.2萬！事實上這也歸功於「遠雄九五」的帶動，該豪宅今年交易多筆總價在7000萬到9000多萬物件，單價也都在5、6字頭，除了主打摩天大樓視野景觀，以座落地點來看，更不脫宏匯廣場鄰近因素，再拜當前房市熱況所賜，在地高價案的不落漆，順勢推升了副都心氣勢。
相較於走高價路線的副都心，頭前重劃區房市走向親民，又兼具剛性自住買盤最重視的交通、綠地、採買三機能，機場捷運線與環狀線幸福站雙線讓交通便利無虞，生活採買依賴捷運幸褔站商圈，而當地公園綠地不少，包括頭前運動公園及福基公園、福美公園、化成公園等，綠覆率程度高，亦形成宜居利多，在副都心一度傳出巨大賣壓的期間，頭前較低的總、單價成為上新莊支撐區域房市主力。
頭前重劃區雖然今年平均單價回落42萬，仍確立站穩4字頭，當地公園宅周邊，景觀優勢讓社區具備抗跌特性，屋齡8、9年的新古屋，單價長期持穩4字頭，不受賣壓影響。在副都心回神到應有水準，頭前也穩定成長，下新莊房市量能熱度更從來不減，整體新莊區逐步達成和板橋區成為新北市核心雙子城的願景。
【陳炳辰小檔案】
★現職：全球居不動產情報室總監
★專長：不動產市場分析
★經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
(房產網)
