屋比房屋總監陳傑鳴。(屋比房屋提供)
屋比房屋總監陳傑鳴。(屋比房屋提供)

近來資金潮狂捲全台房市,不僅自住首購、換屋族群湧入房市,連投資、置產族群眼看房價漲勢啟動,也蠢蠢欲動。市場中猛烈的「炒房風」,讓房地產學者甚至在日前撰文就指出:「房價長期會回到合理價格,已成為房地產的笑話」。不過,雖然房市短線看好,房價也確實有上漲機會,但現在什麼產品都可以嗎?想買房置產什麼產品最好少碰?對此,筆者認為買一棟屬於自己的房子是許多人一輩子的夢想,想要兼具自住、保值,甚至增值潛力,就需要一定要對房市需求趨勢有所了解。建議民眾購屋時若遇到以下幾種類型的房屋,出手前可要多三思。

【一、耐震力差、市場需求減緩的「公寓」-特別是公寓4樓、5樓】

目前全台住宅老化嚴重,住宅平均屋齡已來到30年,公寓常見的加強磚造耐用年數僅約52年,但目前屋齡超過30年以上的住宅存量就超過400萬戶,當中公寓產品就占了相當大比例,未來若發生大地震,這些抗震力差的老舊公寓,居住安全都有疑慮。而且,老公寓還有銀行放貸成數較低、維護成本高等問題,未來若沒有都更價值,將不容易獲得買盤青睞。

另外,目前台灣房市除面臨「房屋老化」急需進行都更的結構性問題外,「人口結構老化」也將改變房市的需求。以老年化社會來說,老人行動不便,爬樓梯困難,這對於居住在公寓4、5樓的長輩,若無電梯勢必產生居住上的問題。根據不動產資訊平台資料可發現,到2020年Q2為止,全台住宅中僅老人居住的宅數高達58萬戶,較10年前大增近25萬宅,增幅高達76%,顯見老年人居住需求將逐漸影響房市。未來除低樓層、有電梯房子或有無障礙規劃的房子需求將明顯增加外,4、5樓老公寓買氣可能進一步降低,價格也很難保值。這點由目前市場待售物件中,老公寓頂樓若沒有頂加,不僅價格較差,想要順利銷售也相當有難度可見ㄧ斑。

【二、違法有被拆除風險的「頂樓加蓋」】

價格低廉卻擁有多一倍空間的頂加住宅是目前房市的一大熱門標的,但多數頂加都屬「違建」,隨時都有可能被面臨被拆除的風險,而且,若面臨拆除的下場不但需要負擔拆除成本,過去賺到的空間也化為烏有,實際算起來不但房價買貴還徒增風險,很容易得不償失。

【三、違法使用的工業宅、商業宅】

雖然工業、商業宅的房價較一般住宅便宜1~2成,吸引不少首購族的目光。但這類產品銀行核貸成數通常也低,並無法申請政府優惠房貸。而且,商業宅與工業宅的土地使用分區並拿來作住宅使用,區域環境與機能跟一般住宅恐有不少落差,更有被政府開罰的可能。雖然未來如經變更仍有合法的可能,但仍需有繳納代金的心理準備,而且,還需勞心費神長期抗戰,未來也比較不容易脫手,想買這類房子來保值或是增值,難度也會相對較一般住宅增加不少,建議消費者還是不碰為妙。

【四、高總價大坪數住宅】

受到少子化與不婚不生社會型態影響,現行台灣家庭結構正不斷往「小家庭」的變動,所需居住空間越來越小。儘管今年換屋及置產族有出現,帶動大坪數住宅交易回升的跡象,但預期中小坪數仍將是未來房市的主流,保值性才會相對較高,建議一般家庭購屋時要避開坪數過大、總價過高的產品,避免以後要轉售時,不易找到接手的買方。

【陳傑鳴小檔案】

★現職:屋比房屋總監

★專長:房地產市場分析、買賣租賃策略評估

★經歷:Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監

★證照:不動產經紀人

(房產網)

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