住宅週報社長陸大。(陸大提供)
住宅週報社長陸大。(陸大提供)

去年我做保險的朋友便唉聲嘆氣,因為儲蓄險即將停賣,恐衝擊他的業績。當時我不以為意,現在回想,儲蓄險停賣對現今房市榮景,竟也產生推波助瀾的效應。

國人愛買儲蓄險是出了名的,根據金管會保險局統計,近年新契約保費收入動輒超過1.2兆台幣,其中儲蓄型保單便有6、7000億,佔比高達5成之多。

儲蓄險雖然是保險的一種,但其性質類似於定存,國人投保的目的僅在於打敗定存、比定存好一點點而已,保本重於獲利,因此儲蓄險廣受國人喜愛。

儲蓄險停賣後,每年多達6、7000億的保守型投資資金何去何從?相信一部份流入了房地產市場,這也合理解釋了今年前3季全台主要縣市的房市出現非理性榮景的現象,因為比起其他諸如股票、基金、債券或ETF等投資商品,房子看得到、摸得著,換約可套利、交屋可租賃,不用天天盯盤。而且房屋價格往往隨通膨而上漲,最起碼不會變成廢紙一張,的確很對儲蓄型保戶的胃口。

問問看您周遭親友,沒儲蓄險可買之後,閒錢是不是轉進房地產了?

除了儲蓄型保單停賣意外助長房市投資風氣外,半導體及其周邊產業的興盛,也支撐房價的走勢。

怎麼說呢?根據人力銀行網站與SEMI國際半導體產業協會共同發佈的白皮書指出,半導體人才月徵人數多達2萬名!而且薪資持續走揚,2020年平均月薪已達5.3萬元,僅次於電腦及消費性電子製造業的5.4萬元(同樣也是廣義的科技業)。

人力需求不斷增加,薪資水準持續走揚,讓包括竹科、中科與南科等半導體產業重鎮的房市,在今年出現令人咋舌的井噴式發展。對於放貸銀行而言,這群任職於科學園區的民眾不僅平均薪資高,而且收入穩定,加上科學園區周邊房市買氣強勁,銀行鑑價評等也高,銀行若不承做這群人的房貸,簡直是對不起業績。

那這群人是怎麼看房地產的呢?最近半年,透過各種管道向我諮詢的竹科人已超過去年的總和,歸納他們回饋的意見,絕大多數是擔心在量化寬鬆的大環境下,鈔票明顯變薄,持有不動產相對保值;其次是房價漲勢凶猛,有剛需的人若晚半年、甚至晚一年出手,存錢速度將趕不上房價漲幅;最後才是將房地產做為投資工具的一種。

於是,部分竹科人把高漲的公司股票賣掉,將獲利轉進房地產,特別是預售屋市場,原因是預售屋進可攻退可守,初期資金僅需房屋總價的1成左右,期間若滿足停利點就換約套利,若未達停利點,要交屋也可以,反正本來就有自住需求。這無疑是一群具有財商觀念,而且也擁有入場券(100萬現金起跳)的購屋者,包括竹科、中科和南科人,多是如此。

至於美中貿易戰造成的去紅供應鏈、武漢肺炎導致的暫時性鎖國,以及低利率環境等大架構,則為現今的房市榮景營造肥沃的土壤,這部分坊間媒體已做了相當多的報導與分析,就不再贅述了。

而央行副總裁陳南光撰文對房市泡沫示警,放出管控貸款成數與負債所得比上限風向。市場人士解讀,這暗示如果房市投機炒作風過盛,央行隨時可能再出招管制。

我的看法是,央行今年底前若出招打房,效果仍將是微乎其微。因為現在投客炒作標的為首購暨首換型預售屋市場,並非高總價成屋市場,即便恢復選擇性信用管制、或是收緊豪宅貸款成數上限(例如由目前6成限縮到5成),也僅是「示警」而已,道德勸說大於實質效果。

【陸大小檔案】

★現職:住宅週報 社長

★專長:房市媒體通路維運/分析

★經歷:自由時報房產組記者

(房產網)

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